11月“央妈”甩出降息好牌 公积金下家出手神助攻

根据昆明市房地产信息网的成交数据统计，11月昆明主城及呈贡各类商品房成交量达10708套，月成交面积达868424.12㎡，户均面积82.20㎡。相较于10月，成交量环比增长7.57%，月成交面积环比增长2.09%；相较于去年11月，成交量同比下降41.20%，成交面积环比增长39.62%。

当楼市遇上“双十一” 房企试水电商

今年“双十一”天猫交易额突破 571亿元，毫无悬念地打破了去年“双十一”由天猫创造的世界购物日成交纪录。眼看“双十一”如此热闹，房企也没闲着。

今年的“双十一”，万科、远洋以及方兴地产等传统房企积极加入战局。 11月11日，万科联合阿里在天猫开辟了“双十一”的购房专区，将108个楼盘以8.9折来销售。招商地产与招商银行进行合作，推出了积分买房活动，一千元招商银行积分可以兑换指定楼盘的一万元购房的现金抵用券。远洋地产则联手京东，推出 1.1 折众筹活动，宣称一套30平米的房子，全款折下来，才 9 万块钱，截至到11月12日零点，参与众筹购房资格的人数大概是18万人，众筹的金额达到了1120万元，是京东金融众筹的单。

上百亿元的货值，数亿元的优惠，“双十一”让房企实际达成的销售额接近原来预期的两倍。“双十一”极有可能成为房企促销的常态化“销售嘉年华”。

央行降息 挑动楼市神经

11月21日，央行宣布降息：自11月22日起将一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将存款利率浮动区间的上限由原来的1.1倍调整为1.2倍。

此次降息的信号意义大于其实质意义，政府更深层次的目的是想要鼓励投资和消费。

银行降息对房地产的利好主要存在于两方面：对开发企业而言，降息将有利于降低开发企业贷款成本；对购房者而言，降息有利于降低贷款购房成本，由于降息，购房者未来每月按揭贷款有所减少，虽然数目不是很大。

降息对于有着良好信誉的优质房企来说，从银行获取贷款不仅方便快捷，且利率有所降低，无疑是可喜的。但这对于部分中小型房企来说，不管利率如何调整，“贷款难”依然是始终存在的问题。同时，由于本身的债务，以及销量问题，这部分中小型房企或将拾起房产众筹的大任，展开“曲线救国”，从该方式上获得快速大量的资金，以保证企业运作。

14个项目入市 开发商年末齐跑量

此次央行的降息政策并非专门针对房地产市场，对当前昆明楼市影响有限。

同时，降息并不意味着楼市信贷环境已经变得宽松。由于存款准备金率仍然相对较高，维持在20%左右，对于各商业银行来讲，可以动用的资金规模受到存准率的限制，银行不可能在这么高的存准率情况下释放大规模贷款，因此，本次降息会导致贷款成本下降，但是，仍然难以释放较大规模流动性，对于楼市的刺激力度仍然有限。

所以，房价全面反弹的可能性基本不存在，且开发商的库存依然偏大，同时比较明智的做法是利用政策短期利好的“窗口期”，未雨绸缪，继续坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力。

今年，超过 8 成的房地产企业很难完成年度任务，11月昆明主城四区及呈贡、嵩明共14个项目入市，其中包括俊发城、领秀星辰园等大面积楼盘。从推盘情况看，市场去化压力明显，存量加上新增的，库存那么多，以价换量跑量才是关键。

每年年末都是商家打折促销最密集的时期，11月上旬的“双十一”更是将这股消费热潮推向了顶点。据不完全统计，11月昆明主城及周边有近70个楼盘打折促销，无论是刚需楼盘，还是改善型楼盘，甚至是投资型物业都无一例外地把营销噱头改成了真金白银的打折促销，优惠达到40万元，在昆明楼市实属罕见。此外，还有低首付、特价房、买就送等各种营销方式。不少业内人士认为，此次年末房企扎堆促销，至少对于购房者而言是个置业的好机会。

公积金贷款利率下调 购房者得实惠

11月23日，昆明市住房公积金管理中心发布公告调整公积金存贷款利率，即下调昆明市住房公积金存贷款利率0.25个百分点。调整后的5年期（以内）贷款利率为3.75%；5年期以上贷款利率为4.25%；而此次贷款利率调整前，5年期（以内）贷款利率为4.0%；5年期以上贷款利率为4.5%。

公积金中心表示：11月22日（不含）以前发放的，期限在一年以内（含一年）的个人住房公积金贷款，11月22日后仍执行原利率，不分段计息；期限在一年以上的公积金贷款，11月22日后仍执行原利率，自2015年1月1日开始，执行调整后的公积金贷款期限档次利率。具体举例来看，如果公积金贷款在60万元的贷款人，其月供可减少还款88.47元，总利息将少还31850元。

公积金存款利率也同时下调，当年缴存的公积金存款利率不变仍为0.35%，上年结转的公积金存款利率由2.6%下调至2.35%。

按新贷款利率计算，假设购房人使用公积金贷款60万元，30年还清，按原公积金贷款利率4.5%计算，每月需等额还款3040.11元，30年共还利息494440.27元；按调整后公积金贷款利率4.25%计算，每月需等额还款2951.64元，30年共还利息462590.16元，每月可少还88.47元，总利息减少31850.10元。按新存款利率计算，若账户内上年结转公积金有20万元，按原利率2.6%计算，存款1年利息为5200元；如果按新利率2.35%计算，存款1年利息为4700元，20万公积金1年利息将减少500元。