昆明大房企项目多知名度好 “逆袭”可能性很大

纵观，楼市的整体调控政策并没有松动，房价水平稳中有升、银行“钱慌”、销售策略并没有明显突破的情况之下，而一线上市房企的“销控表”却打得火热，部分三四线房企的销售线同样完美突破。从记者对云南房企年度销售摸底来看，不少房企早早地也完成了年度销售任务。但我们不得不关注的是，大多数的中小房企的销售业绩并不理想。

同样的市场环境，开发商、项目却得到消费者的不同礼仪，原因何在？归纳来看：要么是产品不够硬气、创新？要么是销售策略不够紧凑？要么是优惠点不够刺激？还是有其他方面的因素左右着季度、年度销售任务的完成？这其中，又有哪些项目打造诀窍是我们可以学习的呢？

且听听市场的参与者们是怎么来看这一个问题。

产品线规模化

标准化运作快速提升扩张

对于上市房企而言，标准化的产品线推广和营销，是他们每到一个城市的“规定动作”。

在业内看来，这样的操作模式，有利于上市房企一直保持企业快速提高开发速度和周转率——投资决策、产品定位策划、规划设计等环节的效率都有明显提升，据测算周转率可提高10%以上；幅度降低开发成本和费用——产品标准化后，设计费用、部品采购价格、资金成本等都会大幅下降，进而形成“叠加效应”，进而从根本上提高规模和质量的快速增长；另外，成倍提高投资杠杆率等效应也很明显。

 而随着企业规模的不断扩大，企业大都已形成了由多个产品系列的企业产品体系。就目前来看，万科、恒大、万达、龙湖等一线房企均悉数落地昆明，而旗下的产品线也多囊括了高端别墅、中低档住宅，小到建筑的外立面，甚至是一颗绿化植被，企业都有很完备的配套及最优的组装方案，而这些也都是规模化、标准化落地的优势所在。

尤其是对于商业地产项目，投资什么样的项目才能够最有保障？以万达为例的商业地产运营商，其模式化的运作，对众多品牌资源有强大的号召力，也有力地保障了项目后期运营，对于众多三四线城市的投资者而言，其产品的吸引力无疑是巨大的。

业内点评

事实上，对于任何一家上市房企，如何将品牌落地都是一项不简单的工作。为此，对于众多上市房企而言，进入一个区域，不是忙着去选择一个产品的价位是什么，首要要告诉置业者的是：我们能够为你们带来些什么？接下来，才是品牌能够实现多少溢价空间。

融资优势

本土房企嫁接难度大

“众星捧月，多盘连发”是2013年昆明楼市的重要亮点，如俊发地产、经典集团、云南城投、银海地产等实力地产企业，其旗下的项目大都开始在云南各个州市布点谋求大格局，企业规模扩展的同时，也就容易形成强大的抗风险能力，也很容易在个别项目中做出快速反应。例如俊发地产，在2011年8月，宣布高调降价旗下品质项目滨江俊园二期全精装修房源均价定为10800元/平方米，令业内大跌眼镜，也掀起楼市轩然大波，但也获得了众多的回流资金；随后的个别项目也屡试不爽。

但这对于上市房企而言，却早已经是家常便饭。快速、准确的定价策略和执行力，是基于整个公司的策略，而非一个项目的财力，这也是上市房企，能够在众多城市中快速做出反应，快速回笼资金的要诀。

而这背后显示出的是上市房企强大的融资能力、土地储备能力。这对于很多中小房企而言，却非常困难。据业内人士介绍，对于很多中小企业而言，一个项目就代表了企业的全部财力和利润，要调整项目的开发节奏或开发周期及产品定位，也就意味着“牵一发而动全身”，为了维持股东利益，开发商也就很难做出抉择，而这样是众多中小企业，也多半来不及对于市场的有利信息进行及时行动。

业内点评

“船小好掉头”也不是时时灵验的市场准则，尤其是对于地产企业而言，在宏观市场变化莫测的情况下，一个项目的成败很大程度上就决定了一个企业的生死存亡。敏锐的市场洞察，并不完全可靠，有时对了就一本万利，有时错了就是万丈深渊，赌不起的企业不在少数。

 各界支招

 面对实力房企的快销、快走，市场参与者还有哪些经验是可以从中学习的？对于，完成年度销售任务的企业而言，他们是怎么做的？我们的专家和权威机构，又会有哪些意见和建议呢？各界支招，虽有庞杂，但都是已使用过的好招。

大房企 项目多 逆袭可能性大

昆明城欣置业、怡合景苑项目营销总监刘洪：对于一个项目而言，全年前9个月的推广效果如何，已经基本定型。想要在最后几个月实现大翻身的可能性并不是很大，但是对于很多大企业而言，并且项目众多，逆袭的可能性还是很大。

差异化打造，铸就有灵魂的项目

金成商业集团、人民路壹号广场 策划总监严宇：临近年底，银行方面的指标减少是大家的共识，而对于购房者也就意味着很难采用贷款买房，而很多消费者的消费热情也就不如4-5月、9-10月；为此，做市场，就是需要认真研究消费者。在有了充分认识的前提之下，做好产品才是关键。

目前昆明的城市综合体，很多都忙着比高、比大，但并没有让消费者真正的看到亮点，而对于建筑而言，差异化、有灵魂才是基础。

突出营销重点，突出产品线

临近年底，项目突出营销重点，在产品线上实现重点突破，加速项目回款很关键，而非大做营销活动，避免浪费。另外，从2013年上市房企的营销节点来看，节奏踩的非常紧，所以，并不存在以往营销火爆点之说，而很多中小房企，似乎还没有反应过来，俗话说的“比较磨蹭”。

坚持高周转 提供扩张动能

同策咨询研究中心总监张宏伟：

市场调控的背景之下，主动加大“一步到位”首次改善，同时，完善住宅产品线，有选择的布局低、中、高端，短期内可以规避控制风险及行业的周期，长期来讲则可以是企业战略转移的基础。而坚持高周转，则会提供扩张动能，但在土地溢价成交不断走高、流拍持续走低的市场条件下，目前并不是拿地的好时机，建议中小房企，要注意规避竞争激烈的高成本项目，但在三四线城市，则可以选择相对缓和的市场条件下，继续推进溢价高和高周转的项目，扩大项目规模及市场占有率。