昆明房价逐步探底销售回暖 市场调控聚焦限贷放松

历经四年的楼市调控，习惯了国十一条、国五条、国八条的洗礼，在迈入2014年，却突然在开年之初迎来了政策空白期，之前已形成年头看政策定计划的开发商们，在苦候调控无果的背景下开始寻找后调控时代的定位，迷茫成为开年之初市场普遍的现象，而不仅仅是开发商，宏观调控政策面的淡然也让购房者观望情绪高涨。昆明房天下

今年虽没有大的性政策出台，但地方性政策调控还是不断，限购终于取消了，限贷正在博弈中，大半年时间过去后，在传统的金九银十到来之际，有关高库存、观望潮、降价风、探底说等甚嚣尘上，该不该出手买房，成为了老百姓购房最纠结的问题，而随着2014年秋季房交会的临近，楼盘扎堆，优惠喜人的大背景下，貌似一个不错的购房时机已然来临。昆明房天下

现在是否已到底，我们该不该出手了，我们还是细细看看政策，从政策的走势和变化中，坚定自己出手的决心。昆明房天下

“双向调控”引发猜想无限

针对2009年开始大幅上涨的楼市，自2010年起新一轮的调控政策也随之启动，从那年起国家出台宏观调控政策，各地出台细则积极跟进成为常态，国十一条、国五条、国八条等陆续出台，让每一年的楼市都伴随着调控前行，而政策的出台对于稳定楼市起了至关重要的作用，实现了维持楼市降温的目标，取而代之的则是普遍的库存增长。昆明房天下

而进入到2014年后，“理应”到来的宏观调控突然没了消息，让楼市进入了新一步的猜想当中，对于调控的猜想持续了2个多月时间，直到3月两会的召开，国务院总理李克强在两会政府工作报告中首次提出了“针对不同城市情况分类调控”的指导思想，在新一届政府工作报告中，针对房地产市场调控的表述不多，不过明确指出不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展，这些为未来楼市调控定下总基调，那就是常态调控。昆明房天下

而住建部部长姜伟新之前在回答媒体关于2014年房地产政策时，进一步透露了“双向调控”四个关键字。什么是“双向调控”，引起业内的纷纷议论，在业内看来，所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求。而对于库存量比较大的城市，要控制今年住宅用地的规模，调整新建商品住房上市的结构，通过必要的经济手段来支持当地居民合理的住房需求，消化库存。显而易见，调控不再一刀切了。而是根据不同地区、不同城市的不同市场形态，实施不同的调控目标与方式。

当前，一线城市房价偏热，供不应求，所以要求从严调控，一手增加供应，一手抑制需求，两手都要硬。而许多三四线城市房价温和（甚至下跌），供大于求，那就需要减少供应。对于库存量大的城市，还要稳定市场需求、鼓励合理需求。昆明房天下

中央长效调控 地方焦虑求变

楼市一年一调控，一年一方案，一年一强调的模式在2014年后正开始发生全面的变化，由每年充斥着行政令的调控条款，向房地产市场调控的常态化、长效的调控机制的制定转变。未来，分类调控、保障房建设、启动不动产登记制度、房产税立法、小产权的治理、农村土地改革和共有产权试点逐步成为房地产调控路线的重要内容。其实在两会上提出“针对不同城市情况分类调控”指导思想的同时，性的调控开始逐步淡出我们的视线，中央调控政策着力点重心转移至保障房领域及长效机制建设。而地方则获得了更多的调控自主性，住建部副部长仇保兴就表示：“调控房地产市场就像治大国，必须像烹小鲜一样对待。能局部调的，就不要整体调，调节的手段对整体影响越小越好。能够用经济手段调的，就不要用行政手段调，行政手段越少越好。能够由城市政府调的，就不要由中央政府代替。”昆明房天下

而中央调控的逐渐转向和放手，无疑让地方政府开始根据各自地区具体的情况进行相应调控政策的变化，特别是在连续四年调控后，许多地方普遍出现市场持续低迷，库存压力较大等问题。因为自2013年底，房地产市场就开始持续下行并持续半年有余，对于许多地方政府来说，救市已成为必然，而如何救则成为各地政府关心的最关键的问题，救市的举措和力度把控成为了各地政府最揪心的问题，政策微调对于持续低位运行的楼市难以起到实效，而强心剂的政策，又担心使趋稳的楼市出现异常，进而与中央的调控相悖。而昆明对于楼市的政策则总体与中央的政策一致。昆明地方性政策大多集中在保障性方面，同时着手开始推进不动产登记等长效机制建立。昆明房天下

博弈限购 市场齐唤限贷放松

中央的相对放手和地方的调控需求相遭遇，的迸发点就集中在了已实施四年的限购令上，自2010年实施限购令以来，我国已有40多个城市施行楼市限购。但就在这三四年的时间里，我国的楼市限购令就已基本走完了一个周期，作为大规模干预市场的行政手段，限购一直非议不断。随着中央调控的放权，4月份以来限购政策执行层面的“双向调控”的特征非常明显。除了一线城市外，其他城市限购政策已开始逐步进行调整。限购政策的调整力度越来越大，尤其是库存偏大的城市取消楼市限购政策的倾向越来越明显。昆明房天下

6月底，呼和浩特打响了取消限购的“枪”，取消限购随之成燎原之势在已实施限购的城市铺开，截止到9月，已经有37个城市取消限购，限购逐步退出了历史舞台，而昆明也于8月11日正式取消限购，限购令的取消效果却并不明显，易事达地产顾问（中国）市场研究部的监测数据就显示，取消限购的积极救市效应一定程度刺激了市场复苏，使昆明楼市近段时间的成交量呈现阶段性回暖，而开发商报批预售证的热情也随成交量的增长持续高涨。但进入 8 月份后，新建住宅市场的成交量虽出现了轻微反弹，且有企稳迹象。但整体楼市仍处在降温过程中，库存积压仍较为严重，多数房企资金链压力仍较大。昆明房天下

挪开了限购的标尺，市场最为渴求的调控举措聚焦在限贷上，因为限购放开的是准则，而限贷的上限仍旧卡在那里，对于房地产销售回暖的预期，并没有得到货币层面的支持，对于缺乏购房能力的人群来说，贷款依旧是最值得关注的。昆明房天下

城建利好不断 房价逐步探底

限购的取消并没有给昆明楼市注入强心剂，相对冷淡的表现让市场又多了更多的观望情绪，同唤限贷宽松也是昆明调控诉求，但虽然限贷放松一直雷声不断，但不见雨点也让市场日渐焦虑，而昆明一向在政策调控上紧随中央的态度，我们可以预期在今年剩下的时间内有关楼市调控的政策将不会太多出台，业内也普遍赞同，由市场自身进行调节。而对于未来的城市发展和楼市利好，我们不妨可以多关注城市建设的相关政策。昆明房天下

而从整个昆明的建设和发展来看，诸多利好政策的出台对于城市的发展和购房置业无疑是一剂强心针。从1月17日，云南省政府出台《关于建设沿边金融综合改革试验区的实施意见》，强调以深化金融改革，扩大沿边开放，加快我国面向西南开放重要桥头堡和昆明区域性国际金融中心建设后，有关金融中心的概念再度成为了市场的关注点，以昆明西山万达广场、润城为代表的金融中心区项目颇受关注。于此同时，4月，云南出台的《云南省新型城镇化规划（2014-2020年）》，圈定6大城市群、1-2环昆经济圈，也同样是城市建设释放利好的标志。昆明房天下

当然，在上半年，最值得关注的政策还是有关滇中经济区建设，6月7日《云南省滇中产业聚集区发展规划（2013-2020年）》获5部委联合批复，明确“两片两轴八组团”的总体空间布局，打造滇中城市经济圈。而之后6月30日，滇中产业新区首批12个重点项目集中开工，总投资达316.6亿元，这标志着滇中产业新区建设迈出了坚实步伐，滇中产业新区的建设无疑将成为云南未来发展区域经济的重点，而板块的规划及建设无疑将成为未来投资置业的热土。昆明房天下

而正是在城市建设利好不断的背景下，由于高库存、资金链等问题影响下，昆明部分楼盘也出现了降价的现象，在业内看来，随着利空政策已逐步出尽，无论来自中央还是地方的阶段性楼市调控已逐步结束，未来将把楼市发展的更多可能性交给市场，而从目前的市场看，昆明楼市的价格实际是在下行的，考虑到后市难以预测，当前的确是购房者的时机。