从去年1 月开始，昆明市首批公租房进行了选房，现已分配 4604 套，而今年从本月开始，将有近万套保障性住房即将分配。据了解，在“十二五”期间，昆明将建成 35 万套保障性住房，解决 135 万城镇人口的住房问题，每个月昆明市住建局通报的资料显示，保障房建设启动率都在 60%以上，这一切都说明昆明市对保障性住房整体建设十分看重。近 10000 套保障房在短时间内面向昆明市会给本不景气的昆明楼市带来怎样的冲击？有人欢喜有人愁，只有市场最直接的反应才能说明问题。
寻因
大环境波及保障房需土地出让金反哺
云南省统计局发布的数据显示，前三季度，全省完成房地产开发投资 2002.28 亿元，增长 15.2%，增速比上半年回落 2.6 个百分点。比较往年的数据来看，政府在房地产行业的固定资产投资增速放缓了将近一半，这似乎与今年昆明市土地成交量不尽人意有关，又与商品房市场脱不了关系。云南大学经济学教授、博士生导师徐光远认为，这是昆明商品房供大于求的间接成因。徐光远表示，在地方土地财政局面未发生根本性改变的前提下，各地保障房建设的资金来源在很大程度上还需土地出让金的资金反哺，这就形成了保障房和商品房两个市场“相依为命”的尴尬局面。但昆明今年商品房市场一直没火爆，开发商拿地热情骤减，土地交易市场不温不火，影响政府财政收入，从而导致政府对房地产行业的投资放缓。
徐光远还认为，在“市场归市场，保障归保障”的供给格局下，短时间内，保障房的大量建设和相对集中投放，会对商品房市场产生一定的影响。其影响局限在保障房和商品房两个集合的交集部分。而影响力的大小取决于保障房的数量和集中投放的时间段，保障房会在入市时整体拉低房价的平均价格。
但从长远来看，徐光远认为，保障房与商品房将形成两个平行的房地产运行体系，从保障房建设资金来自土地出让金的提留来分析，从保障房挤占商品房用地额度来分析，保障房对商品房的挤出效应，反而会推高商品房价。“保障房市场规模的增加，需要占用商品房市场的土地。由于土地资源有限，土地供应随之越发紧张，保障房反而会形成一种助推房价上涨的力量。”
徐光远认为，若通过一系列的补贴，让一部分商品房通过行政、经济手段转化成保障性住房，这对商品房市场和保障房市场都有利。
商品房市场
需求人群有别保障住房入市影响有限
今年新一轮的公租房分配正紧锣密鼓地进行，很多刚需一族在租房和买房之间权衡。去年开始，昆明的公租房便成规模地陆续入市，今年的万套公租房对于暂时买不起房的人来说，无疑是很好的选择，这在一定程度上分流了部分商品房需求。不过仔细研读公租房的申请条件，根据公租房的申请规定，符合申请公租房条件的，都不是消费商品房的人群。“公租房的出现能满足一部人，但是对商品房不会产生非常大的影响。”京鹏地产锦玉项目总经理顾刚表示。
“我想申请公租房，但我是宣威人，没在昆明住满一年，看了申请条件才晓得我还没资格申请。”在吴井路一家蛋糕店上班的杨丽霞不得不放弃申请。保障房市场的供给，从理论上是提供给城市收入的群体，一般来说是外地农民工、刚毕业的大学生、蚁族等群体。部分人群本身就不属于刚需一族，而且保障房中有很大比重的廉租房和公租房不计入销售。由于中国收入差距大，阶层分化明显，需求差异性大，使得商品房市场和保障房市场并不存在明显的线性相关关系。
顾刚认为，由于保障房并不能显著且长时间地增加市场供给，因此保障房的用意并非要降低房价。他表示，保障房是为解决城市中低收入群体的住房困难，是一种改善民生的行政而非市场手段。从长远说，保障房会减少社会对住房的过度依赖，从而抑制投资性需求。“所以，保障性住房保障的对象对于越来越高端的商品住房来说根本不是潜在需求对象，政府建与不建保障性住房，对商品房的市场需求基本无影响。”
开发商
商品房须配建保障房有人欢喜有人愁
去年 7 月，为多渠道增加保障性住房供给，有效解决城镇中低收入家庭住房困难，昆明市住房与城乡建设局制定了《昆明市普通商品住房项目配建保障性住房管理暂行办法》（以下简称 《办法》），规定不配建或少配建保障性住房的房地产开发商，将面临 5 年内不得开发商品房的处罚。《办法》还规定，凡新出让土地用于开发建设普通商品住房项目的，廉租住房、公共租赁住房均应当按照不低于该建设项目地上总建筑面积 5%的比例配建；经济适用住房、限价商品住房均应当按照不低于该建设项目地上总建筑面积 20%的比例配建要求，保障性住房的配建由普通商品住房开发建设单位统一组织实施。
现在摆在开发商面前的一条路是开发一块土地须参与保障房建设。但一些开发商认为做保障房项目是做公益，并不赚钱，开发商大规模介入保障房，首要目的还是“赚钱”。不过也有开发商坦言，保障性住房不是洪水猛兽，房地产市场稳定发展才能使整个社会持续发展，承建公共租赁房本身不会赔本，虽然利润不高，但协助政府和社会做些公共项目，会为企业赢得声誉，也能保障企业有序发展。
万科地产在今年就以代建的形式参与了昆明保障房建设——吉惠园（大漾田）。万科集团实施全过程项目代建管理，将按照国家绿色二星居住建筑标准进行建设，其中 30%的住宅建筑面积将达到绿色三星标准，建成后，吉惠园项目将是西南整体保障房绿色居住建筑项目，极大地提升昆明市保障性住房建设品质。
租赁市场
部分区域租价或下行将弥补小户型房源的不足
昆明的外来务工人员有增无减，房租也持续上涨。记者在房天下等网站发现，市中心二环内二室一厅新小区高档装修房租金价格在 2200 元左右，带基本配套设施的房子租金在 1800 到元左右，老旧小区月租都在 1400 元以上。
但保障房一般位于二环外，所以目前公租房的分配对市区房租价格影响不是很大。
记者在几家中介随机采访了来咨询房屋出租的市民，受访市民均表示，公租房有政府相应的补贴，租金方面也相对便宜，这对周边房租的价格影响应该有一定影响。但房价的影响应该按区域而定，公租房所在板块的租赁价格或将随之下行。
公租房对租赁房屋的面积也带来一定影响。某房屋中介的销售人员王女士说，一房一厅小户型房特别受青睐，但这类小户型房源稀缺，多数出租房是一些大厂职工的老房子，房龄较老、配套设施不完善。而随着配套齐全、面积多在 40 平米左右的小户型公租房大量入市，将弥补市场上这类房源的不足。
对于购房资金紧张的人群来说，可能把公租房作为一个过渡。目前，公租房不设户籍限制，所以对于区县的购房者来说，他们对公租房的关注度远高于主城购房者。大部分区县人收入相对较低，但在主城生活的意愿又较强烈，所以如果条件过关，想在主城落脚的区县人大，都会选择公租房。但由于申请条件的限制，只有少部分人能够申请到公租房。
因为公租房的区位及配套不能和一些商品房相比，面积小，部分离市区较远，是过渡性住房，真正有购买力的人还是会力所能及地购买商品房。
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寻因
大环境波及保障房需土地出让金反哺
云南省统计局发布的数据显示，前三季度，全省完成房地产开发投资 2002.28 亿元，增长 15.2%，增速比上半年回落 2.6 个百分点。比较往年的数据来看，政府在房地产行业的固定资产投资增速放缓了将近一半，这似乎与今年昆明市土地成交量不尽人意有关，又与商品房市场脱不了关系。云南大学经济学教授、博士生导师徐光远认为，这是昆明商品房供大于求的间接成因。徐光远表示，在地方土地财政局面未发生根本性改变的前提下，各地保障房建设的资金来源在很大程度上还需土地出让金的资金反哺，这就形成了保障房和商品房两个市场“相依为命”的尴尬局面。但昆明今年商品房市场一直没火爆，开发商拿地热情骤减，土地交易市场不温不火，影响政府财政收入，从而导致政府对房地产行业的投资放缓。
徐光远还认为，在“市场归市场，保障归保障”的供给格局下，短时间内，保障房的大量建设和相对集中投放，会对商品房市场产生一定的影响。其影响局限在保障房和商品房两个集合的交集部分。而影响力的大小取决于保障房的数量和集中投放的时间段，保障房会在入市时整体拉低房价的平均价格。
但从长远来看，徐光远认为，保障房与商品房将形成两个平行的房地产运行体系，从保障房建设资金来自土地出让金的提留来分析，从保障房挤占商品房用地额度来分析，保障房对商品房的挤出效应，反而会推高商品房价。“保障房市场规模的增加，需要占用商品房市场的土地。由于土地资源有限，土地供应随之越发紧张，保障房反而会形成一种助推房价上涨的力量。”
徐光远认为，若通过一系列的补贴，让一部分商品房通过行政、经济手段转化成保障性住房，这对商品房市场和保障房市场都有利。
商品房市场
需求人群有别保障住房入市影响有限
今年新一轮的公租房分配正紧锣密鼓地进行，很多刚需一族在租房和买房之间权衡。去年开始，昆明的公租房便成规模地陆续入市，今年的万套公租房对于暂时买不起房的人来说，无疑是很好的选择，这在一定程度上分流了部分商品房需求。不过仔细研读公租房的申请条件，根据公租房的申请规定，符合申请公租房条件的，都不是消费商品房的人群。“公租房的出现能满足一部人，但是对商品房不会产生非常大的影响。”京鹏地产锦玉项目总经理顾刚表示。
“我想申请公租房，但我是宣威人，没在昆明住满一年，看了申请条件才晓得我还没资格申请。”在吴井路一家蛋糕店上班的杨丽霞不得不放弃申请。保障房市场的供给，从理论上是提供给城市收入的群体，一般来说是外地农民工、刚毕业的大学生、蚁族等群体。部分人群本身就不属于刚需一族，而且保障房中有很大比重的廉租房和公租房不计入销售。由于中国收入差距大，阶层分化明显，需求差异性大，使得商品房市场和保障房市场并不存在明显的线性相关关系。
顾刚认为，由于保障房并不能显著且长时间地增加市场供给，因此保障房的用意并非要降低房价。他表示，保障房是为解决城市中低收入群体的住房困难，是一种改善民生的行政而非市场手段。从长远说，保障房会减少社会对住房的过度依赖，从而抑制投资性需求。“所以，保障性住房保障的对象对于越来越高端的商品住房来说根本不是潜在需求对象，政府建与不建保障性住房，对商品房的市场需求基本无影响。”
开发商
商品房须配建保障房有人欢喜有人愁
去年 7 月，为多渠道增加保障性住房供给，有效解决城镇中低收入家庭住房困难，昆明市住房与城乡建设局制定了《昆明市普通商品住房项目配建保障性住房管理暂行办法》（以下简称 《办法》），规定不配建或少配建保障性住房的房地产开发商，将面临 5 年内不得开发商品房的处罚。《办法》还规定，凡新出让土地用于开发建设普通商品住房项目的，廉租住房、公共租赁住房均应当按照不低于该建设项目地上总建筑面积 5%的比例配建；经济适用住房、限价商品住房均应当按照不低于该建设项目地上总建筑面积 20%的比例配建要求，保障性住房的配建由普通商品住房开发建设单位统一组织实施。
现在摆在开发商面前的一条路是开发一块土地须参与保障房建设。但一些开发商认为做保障房项目是做公益，并不赚钱，开发商大规模介入保障房，首要目的还是“赚钱”。不过也有开发商坦言，保障性住房不是洪水猛兽，房地产市场稳定发展才能使整个社会持续发展，承建公共租赁房本身不会赔本，虽然利润不高，但协助政府和社会做些公共项目，会为企业赢得声誉，也能保障企业有序发展。
万科地产在今年就以代建的形式参与了昆明保障房建设——吉惠园（大漾田）。万科集团实施全过程项目代建管理，将按照国家绿色二星居住建筑标准进行建设，其中 30%的住宅建筑面积将达到绿色三星标准，建成后，吉惠园项目将是西南整体保障房绿色居住建筑项目，极大地提升昆明市保障性住房建设品质。
租赁市场
部分区域租价或下行将弥补小户型房源的不足
昆明的外来务工人员有增无减，房租也持续上涨。记者在房天下等网站发现，市中心二环内二室一厅新小区高档装修房租金价格在 2200 元左右，带基本配套设施的房子租金在 1800 到元左右，老旧小区月租都在 1400 元以上。
但保障房一般位于二环外，所以目前公租房的分配对市区房租价格影响不是很大。
记者在几家中介随机采访了来咨询房屋出租的市民，受访市民均表示，公租房有政府相应的补贴，租金方面也相对便宜，这对周边房租的价格影响应该有一定影响。但房价的影响应该按区域而定，公租房所在板块的租赁价格或将随之下行。
公租房对租赁房屋的面积也带来一定影响。某房屋中介的销售人员王女士说，一房一厅小户型房特别受青睐，但这类小户型房源稀缺，多数出租房是一些大厂职工的老房子，房龄较老、配套设施不完善。而随着配套齐全、面积多在 40 平米左右的小户型公租房大量入市，将弥补市场上这类房源的不足。
对于购房资金紧张的人群来说，可能把公租房作为一个过渡。目前，公租房不设户籍限制，所以对于区县的购房者来说，他们对公租房的关注度远高于主城购房者。大部分区县人收入相对较低，但在主城生活的意愿又较强烈，所以如果条件过关，想在主城落脚的区县人大，都会选择公租房。但由于申请条件的限制，只有少部分人能够申请到公租房。
因为公租房的区位及配套不能和一些商品房相比，面积小，部分离市区较远，是过渡性住房，真正有购买力的人还是会力所能及地购买商品房。