2015房产救市新政解读:房价涨还是涨!

房价在2015年跌跌不休，或者在2015年将呈现阶梯式上涨，这一切都归根于2015年3月30日四部联合出台房产新政简称“3.30”救市政策。

那么，什么是“3.30”房产新政，它具体内容又是什么呢？“3.30”房产新政又将对楼市产生怎么样的影响呢？房价会因此止跌反弹吗？本期昆明365房产网一一为您解答：

“3.30”房产新政主要内容：

2015年3月30日央行、住建部、银监会联合下发通知：

1、对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。

2、使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%。

3、拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付30%。

同日，财政部同时下发相关政策：购买2年以上普通住房销售免征营业税。个人将购买不足2年的住房对外销售，全额征收营业税。

“3.30”房产救市政策之所以称为焦点，主要是因为其力度已经接近2008年，从二套房商贷低首付比例降至40%；公积金贷款购首套房低首付20%，二套房低30%；二手房营业税由“满五年”放宽为“满两年”，加上之前的央行两次降息，对于被严厉调控政策打压了4年的楼市来说，无疑看到反弹的曙光。那么，“3.30”房产救市政策对楼市又将产生怎么样的影响呢？

，降低购房门槛，昆明房价短期难涨

两项政策和两会上对房地产的指导性意见是相辅相成的，降低了购房门槛，对购房者是一个导向性的信号，会提振楼市信心，但昆明房价短期内不会大幅上涨。

第二，投资性需求的门打开，房价必涨无疑

房地产对提振经济有立竿见影的效果，在房价普遍下调，房企库存压力山大的情况下，政府出于刺激经济和去库存化的考虑，密集大力施政，等于把投资性需求的门打开了，昆明今年房价必涨无疑，购房者可能恐慌性入市。

第三，成交量将上涨，价格有小幅提升

不管是新房还是二手房，成交量都会提升。首套购房者可能会加紧入市步伐。改善需求的购房者也将会主动出手，更多的资金将在楼市更快速流转起来，成交量将上涨，价格将有小幅提升。

今年开发商仍以走量和去库存为主，建议购房者在今年房价涨幅不大时要抓住时机入市。

第四，成交量也会明显上涨

这两项政策将会使投资客加速进场，近几年来，昆明还是以刚需客为主，而这两项政策的实施将有望推涨昆明楼市，或许会促进炒家入市，成交量也会明显上涨，尤其是下半年政策影响会更加显现。

第五，二手房放量，房价小幅增长

本次政策将大大利好刚需置业和首改，昆明楼市成交将上涨，二手房市场会放量，房价也会出现小幅增长。

第六，购房门槛放低，置业者成为受惠者

房价将上涨，但不会出现激烈的涨幅。公积金贷款首套房政策对深圳楼市影响不大，对二、三线城市的影响可能相对大些。

第七，大量资金流向房地产，二手房会出现井喷

利率还会下降，更多、大量的资金会流向房地产行业，房产投资价值短期内有很好的想象空间。二手房市场会出现井喷，二手房也将成为置业者的。

第八，新政刺激二套房，二手房可能趁势调价

昆明对改善型的需求比较大，新政对二套房和二手房都是利好刺激，并且会推动市场向健康向上的方向发展，而开发商和二手房主则很可能趁势调价。

第九，利好投资性需求，房价不会大幅上涨

针对投资性需求和豪宅市场，是一剂猛料；对刚需影响不大。对于库存较多的房企，房价不会大幅上涨，对于库存较少的开发商，房价会出现一定程度的涨价。

第十，利好改善需求，促进炒家入市

这个新政的出台，对于首次改善型的中大户型是个利好。但由于昆明是以刚需为主，个人认为短期内对昆明房价不会有太大影响，但可以缓解成交量下滑趋势，或许会促进炒家入市。

“3.30”房产新政没那么简单

政策来的过猛，反倒说明楼市“悲观”或中央“有所期待”。中国房地产一直是典型的政策市，就在刚过去的两会上，总理强调“支持自住型住房和改善性住房需求，促进房地产市场长期平稳健康发展。这无疑就为2015年房地产政策定下了基调。

，是时间之怪。不是周五吗？每次楼市新政，总是在周五下班6点左右发布，这都给老潘形成固定印象了，当然周五突然发布，与以前政策提前风声透露，当然有所改观。但这次两大政策发布是在3月30日即周一下午发布，时间确实不同往常。也反向说明中央在政府出台的“保密性”越来越强，打政策差“寻租”的机会基本没有了。

第二，是速度之快。330二套房政策落地和营业税5改2，对于目前楼市而言，只是个时间而言，但没想来的这么快。要知道，前不久两会前刚刚降息，要知道，在度过1~2月传统春节之后，地产商迅速进入促销推盘节奏，昆明楼市3月成交量开始攀升。

第三，是“来势之猛”。来势之猛是后一个直观感觉，本来二套房直降到4成，还清贷款的3成已经够劲爆了，没想到过了不到一个，营业税5改2的利好又横空出世。乖乖，中国楼市政策两大利好同步登场，这貌似在中国房地产近些年调控政策上并不多见。另外中央这几年对投资房产和二套房都变相施加压力，感觉很不受“待见”，这次算是给他们正名了。

楼市短期减压，长期并不乐观

如今地产人的朋友圈，已经被利好“乐晕了”头脑，事实上对于2015年楼市，并不像想象中的那么乐观。在整个住宅楼市进入行业天花板之时，在整个房地产分化结构性失衡之时，在整个房地产价格过高购买力不足之时，在房地产高库存过大利润摊薄之时，靠一两个利好的政策已经很难改变楼市大局。对此，笔者也借此提醒开发商，在借330新政与后续可能还有的利好东风的同时，强化经营与管理内功，做好5个转变，终使得企业能够在新常态下持续的活着而且转型成功。

1、明定位

即使楼市利好不断，但也挡不住楼市进入白银时代的行业趋势，在加上如今行业集中度快速提升，100强房企已经占据32%的市场占有率，整个楼市已经快速从不完全竞争向垄断竞争的转变，未来很多中小型房企将面临淘汰的解决。

另一方面，传统的房地产拿地盖楼卖房子的玩法越来越不可行，核心在于对于大多中小型房企而言，拿不到，招不到人，建不出有品位的房子，不会合理的销售房子，没有好的品牌……

2、降速度

如今的新常态，“快”意味着风险。对于规模房企，往往习惯了过去的高增长模式，但是目前对于大型房企而言，却也应该降低规模增长的贪大贪快诉求，高周转模式一旦遭遇低去化、现金流周转不灵，就迅速让一家公司倒闭，老潘也发现，很多房企2015年降低了业绩增长率，普遍锁定在10%~20%左右，再也很少见过去30%~40%的复合增长率。老潘提醒的是，在一个大环境并不支撑高增长的市场下，房企硬要逆势而上，求多求快，势必给企业带来巨大风险。

3、去库存

去库存依旧是中国楼市的首要任务，目前房地产企业至少有24亿平方米的建筑面积。如果待售面积、土地储备等，以及所有的土地加起来之后，未来政府即使3到5年不用再出让一亩土地，可以保证市场的足够供应，加起来总量超过50到60亿平方米，这仅仅是住宅，还不包括商业。

从大中城市存销比（库存压力指标）变化来看，一线城市及部分二线城市库存去化周期回落至合理区间，但是，库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的二、三四线城市仍然占大多数。这个时候房企一方面借助政策利好，加速推盘，除了企业有充沛现金流且针对优质资源和地段的楼盘，可以考虑取消优惠或是适当涨价之外，绝大多数一二线城市企业和楼盘加速出货，去化和回款才是王道。

4、调结构

调结构之一是首先调产品结构到位，去投资化依旧是中国楼市的特征，目前中国房地产的投资价值越来越少，房产在资产增值保值方面的效果越来越差。整个房地产回归刚需，因此房企在2015年继续抢先调整好刚需产品占比，以应对并不景气的经济和日渐深度分化的中国楼市，因为从美国等西方房地产市场而言，应对楼市危机很重要的就是产品锁定刚需市场，这里刚需市场核心就是首置和首改，二改和终改。包含万科、保利、世茂等已经将刚需产品占比提升到70%、80%甚至更高比例。

调结构之二是调整区域布局结构，俗话说前世决定今生，如今中国大多数三四线城市楼市已经严重供过于求，高库存严重，企业需要迅速回归一线和部分优质的城市。才能保证后期的销售、回款和现金流。

5、保利润

房地产利润率每年在以1个点的速度在下降，整个百强上市房企很多净利润也只有10%甚至不到10%个点，未来伴随竞争加剧也将继续下降，在这样一种大背景下，百强房企很多虽然规模增长不少，但利润却没有同步增长或是增长甚少，而其他中小房企经常出现销售乏力，项目几乎不盈利甚至亏损节奏。另一方面，前些年房企一直在追求规模的增长，业绩的增长，而忽视了利润率的关注，在未来新常态，保利润，增效益将是生存之道。一句话，只片面追求规模的时代已经过去了。

政策尘埃落定，这偌大楼市的热闹景象或许才刚刚上映。关于这个鸡血加狗血的三月，无论是开头还是结尾都让人始料未及。而有趣的是，接下来更多的，仍然会是我们不知道的事……