央行再调首付预示未来会有更多政策刺激楼市

央行又出台房贷新政，不限购城市首付可降至20%。

早在2015年9月30日，央行、银监会就联合发布通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款， 首付款比例调整为不低于25%。

当时这一政策一出台，市场就高度期望能有效刺激住房消费，让当年的“金九”体现出该有的成色。乐观者甚至认为，地产一旦就此复苏，可刺激整体经济增长。几个月后，不“限购”城市首付再次向下调整5个百分点的政策可说明，前期的政策刺激效果仍然不彰，而新政再放力度，是否能够有效刺激地产市场就尤其值得观察。

从过往历史来看，在宏观经济不景气的情况下，房地产行业历来是政府拉动需求、托底经济的支柱行业。在房地产投资增速持续低迷情况下，市场还会预期未来会有持续的利好政策出台。也就是说，市场可能还会更期待中央政策放宽，这对当下市场是否快速成交有所影响。

应该说，不“限购”城市首付可降至20%，对于对二三四线楼市有一定刺激作用，尤其是对改善型住房需求和中长期而言，对楼市将产生较强支撑。

我们知道，二三四线城市受到宏观调控及经济下行等多个因素影响，房地产市场走低已影响到多个地方经济的走势。中央出台相关政策，为地方托底的目标十分明确。我们也可以肯定，这对房地产行业和地方来说无疑提供强力信心。但对于具体市场的作用到底有多大，却要看地方的具体执行。

去年实施降至25%的新政时，就有观点判断认为，虽然政策有了，但各银行一般都会从自身风险考虑，审慎面对三四线城市房贷问题。对于一线“限购”城市，银行其实相对宽松，对于不“限购”城市，特别是三四线城市要求会比较严格。而麻烦的是，首付压力比较大的城市主要集中在一线城市，二三线城市首付压力相对较小。

降至20%是否就能影响购房决策，恐怕需要进一步观察。至少，新政对成交量的提振和加快去库存化有一定作用，对于普通购房者来说，相关政策对于正急迫购房又有所犹豫的人群会有所帮助。另外，市场上的一些资本或会因政策趋于流向楼市。特别是股市等资本市场震荡的当下，一部分普通投资者因此转战楼市的可能性很大。

不过，这是否影响到整个基本面就需要看接下来几个月的表现。中国楼市消费的特性也会对政策效果产生影响，比如“限购”城市虽然被政策咬死，但房价依旧在攀升，因为投资者的回报较高，兴趣总依旧会集中在这些城市。而市场信心不足的地方，其看衰就还有一段时间的惯性。因此，对于刺激二三四线城市房地产市场，恐怕不能只是在首付上纠结，还应有其他政策伴随出台，以获得有效刺激。