一、二手房市场数据分析
1.昆明二手房数据分析
据房天下统计数据显示，5月份，昆明二手房二手房市场挂牌均价8793元/平米，环比2016年4月上涨了1.09%。
表 1 各区县挂牌量均价数据表
2.各区县二手房数据分析
全市六区县挂牌情况显示，仅有安宁一个区县有所下降，其他五个区县均有所上涨，呈贡挂牌均价为4920元/㎡，跌幅为9.45%；其余5个上涨区县中，其中盘龙区和西山区的涨幅比较大大，盘龙区涨幅为1.93%，挂牌均价为9025元/㎡，西山区环比上涨1.59%，挂牌均价为10346元/㎡，官渡区和五华区的挂牌均价也有一定上涨，官渡区环比上涨1.00%，挂牌均价为8116元/㎡，五华区环比上涨1.11%，挂牌均价为8813元/㎡。
图 1 各区县挂牌均价环比走势图
二、网友关注度数据分析
据房天下统计数据显示，盘龙区依然占据着热搜区县榜首的位置，滇池度假区蝉联热搜商圈排行榜，滨江俊园成为了热搜楼盘名。
5月，昆明二手房市场热搜地铁线为2号线，热门地铁站点为春融街站，70-90平米、50-80万、3居室仍然还是网友关注的二手房属性。
1.区县关注度分析
据房天下数据监控中心统计显示，5月昆明市各区县搜索热度盘龙区以27.76%的搜索占比成为榜首，其后西山区搜索占比23.45%，位列第二，五华区搜索占比21.47%，位列第三。
图 2 区县关注度排行及占比图
2.商圈关注度分析
5月昆明二手房市场商圈搜索情况显示，滇池度假区蝉联热搜商圈名，高新区由上个月的名降至第六名， 立交桥由第七名升至第二，世博片区由第五升至第三，二三名的商圈搜索占比并不大。
图 3 网友关注商圈及占比图
3.楼盘关注度分析
5月份，昆明滨江俊园超过盛高大城，成为5月热搜楼盘的，搜索占比为1.54%；盛高大城以1.45%的搜索占比位列第二，润城以1.30%的搜索占比排第三；滇池卫城以1.14%的搜索占比位列第四；和谐世纪以1.07%的搜索占比排第五名。
表 2 网友关注楼盘搜索量及占比图
4.地铁线路关注度分析
5月昆明二手房市场地铁线路搜索榜中，2号线登上热搜榜首，搜索占比52.16%；1号线搜索占比为47.84%。
表 3 地铁线、地铁站关注排行榜
5.价格、面积关注度分析
在价格方面，50-80万搜索热度高，占比高达29.04%，环比上月有所上涨；其后30-50万热度居次席，占比24.62%，紧追50-80万的价格搜索区间，30万以下占比12.69%，居第三位。
面积搜索中，70-90平米依然居首位，搜索占比为17.23%，环比上月同样有所上涨；本月90-110平米位居第二，占比为13.93%；110-130平米的搜索占比为13.22%，排名第三。
户型关注度中，3居室以41.88%的搜索占比稳居，2居室以25.94%的搜索占比排名第二。
图 4 价格区间搜索量占比图
图5 面积区间搜索量占比图
图6 户型搜索量占比图
三、房源分析及热门推荐
据房天下统计数据显示，5月份，滇池度假区蝉联了热搜商圈的名， 立交桥从上个月的第七位升至第二位，因此在本次房源推荐中会分别推荐两个滇池度假区和 立交桥商圈的房源，世博片区的房源近也比较受受昆明购房者的关注。这三套房源都不是电梯房，但是都是非毛坯房，价格也很实惠，在装修、交通、教育、生活配套、性价比等多个方面具有不同的优势，希望可以为广大购房者提供一些参考。
表 4 推荐房源属性表
由图表可以看出，5月热门推荐的这几套房源也是有一定的共通性的，户型主要还是大家比较喜欢的三居室和两居室，面积也是搜索度较高的区间，价格比较适中，房源属性都是刚需族中意的。
热门推荐一：滇池卫城锦尚
【房源特色】
已满两年、随时看房
【推荐理由】
1、非毛坯，三室两厅，格局合理，无浪费面积；
2、采光好，通风好，室内光线明亮，日照充足；
3、小区环境优美，空气清新，周边配套设施齐全。
查看详情：http://esf.km.fang.com/chushou/14_268499.htm
热门推荐二：金福园
拎包入住、房天下自营
1、东西朝向，采光极佳，室内光线明亮，日照时间长；
2、总高五楼，房源位于黄金三楼，视野好，通风佳；
3、成熟生活社区，周边生活配套设施齐全，公交线路多，出行方便。
查看详情：http://esf.km.fang.com/chushou/14_280346.htm
热门推荐三：金色交响家园
业主房源、证照齐全
1、南北朝向，通透明亮，采光好，视野开阔；
2、离东三环主干道远，无噪音，停车方便，距地铁3号线近；
3、小区配套设施齐全，有幼儿园、网球馆、农贸市场等，生活便利。
查看详情：http://esf.km.fang.com/chushou/14_286312.htm
四、政策解读及市场展望
1、政策解读
“营改增”在范围内施行，二手房交易税收减负
营业税作为一种价内税，即税款包含在征税对象的价格之中，其重复征税的弊端屡遭诟病；与之不同的是，增值税是价外税，为税金附加在商品或劳务价格之外的税。
“营改增”的重要目的之一就是为纳税人减负。通过统一税制，贯通服务业内部和二三产业之间抵扣链条，从制度上消除重复征税，使税收的中性作用得以充分发挥。 从民众普遍关心的二手房交易缴税的变化来看，新政之前，二手房交易需要交纳的营业税税率为5%，而改革后，营业税被取增值税取代，虽然税率不变，但计算方式的不同让税负所有减轻。
以售价100万元的一套房屋为例，过去征收5%的营业税时，计税公式为100万元×5%，即需要缴5万元的营业税。改征增值税后虽然税率还是5%，但由于增值税是价外税，所以税基是100万元/（1+5%），即实际缴纳增值税为95.2万元的5%为4.76万元，少缴税2400元。
住房公积金缴存比例高12%，可减轻企业负担
今年5月1日起阶段性降低住房公积金缴存比例，凡缴存比例高于12%的一律予以规范调整，不得超过12%。
据介绍，1994年开始在范围内推行住房公积金制度，1999年，国务院颁布《住房公积金管理条例》，2002年进行了首次次修订。自住房公积金制度建立以来，已经有1亿多缴存职工使用住房公积金，解决了住房问题。
阶段性降低公积金缴存比例主要考虑几点：首先，中央经济工作会议明确提出“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务，阶段性适当降低住房公积金缴存比例，就是降成本的内容之一；其次，公积金在当前“五险一金”的比重也比较大，此举可减轻企业负担；再次，企业是经济发展的基础，阶段性适当降低住房公积金缴存比例，可以增强企业的活力，促进企业提质增效。
昆明调整公积金基数 上 限15507元下限1400元
从昆明市住房公积金管理中心获悉，昆明从2016年5月25日起上调公积金基数上限为15507元封顶，下限为1400元，而在之前，这一数据分别为14208元和1270元，相比往年数据，本次公积金基数上调幅度达9.1%，据了解，本次上调公积金基数后，缴存比例仍按原来的12%执行。
2、市场展望
二线城市房地产市场“脱颖而出”
楼市“红五月”收官,风起云涌的上半年房地产市场也即将告一段落。从整体来看，5月主要城市房地产市场仍维持“普涨”态势,更多城市土地市场进入了新一轮的高价地块集中成交期。也有另一种观点认为，5月楼市已经出现了新的分化,以往作为“领头羊”的一线城市悄然“退居幕后”,北京等地已初步显示降温迹象，二线城市“脱颖而出”。
此前,国家统计局公布的4月70个大中城市新建商品住宅价格指数名单中,首次出现二线城市包揽上涨前几名的情况,部分二线城市环比涨幅比3月进一步扩大,有些甚至已 过了一线城市,其中合肥、厦门、南京新房价格环比涨幅更是纷纷突破4%。而在5月,这一形势仍然继续笼罩市场,中指研究院公布数据显示,5月百城新建住宅价格环比涨幅高的前十位几乎都是二线城市,包括厦门、合肥、南京等,与4月国家统计局公布的新房住宅价格涨幅前几位重合率相当高。有关专家表示，二线城市房价涨幅突飞猛进主要是由于3月一线城市纷纷出台了不同力度的约束性政策,抑制了当地房价继续加速上涨,而且目前二线城市调控政策宽松度较大,市场活跃度猛增也在情理之中。
根据房天下昆明二手房数据中心的数据显示，五月份昆明二手房挂牌均价连涨四周，与四月份挂牌均价相比，上涨了96元，涨幅为1.09%，虽然不及合肥、厦门这些二线发达城市的上涨幅度，但是也表明二线城市房地产市场的确在升温。
中国楼市渐入存量市场 逐步迈入二手房交易为主导的时代
一线城市和部分二线城市住房市场起步早、发展快、规模总量大,目前这些城市核心城区新增供应量已经很少,新建商品住房多呈“郊区化”。出于价格、交通、配套等因素影响,大多“刚需”从一手房市场转向二手房市场,一线城市的住房市场已率先步入以存量房交易为主的阶段。由于城市新建商品房价格普遍“高端化”,二手房已成许多刚需和改善型刚需主要的置业方向。再加上存量房源的攀升，近些年来二手住房市场越来越活跃。
此外,二手房市场,往往是卖小买大、卖旧换新等置换型需求。换房需求的特点,就是其支付的首付款往往来自其出售的房屋。房价的上涨对改善型需求的人来说,并不会造成明显的支付压力，也是二手房市场逐渐活跃的原因之一。
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一、二手房市场数据分析
1.昆明二手房数据分析
据房天下统计数据显示，5月份，昆明二手房二手房市场挂牌均价8793元/平米，环比2016年4月上涨了1.09%。
表 1 各区县挂牌量均价数据表
2.各区县二手房数据分析
全市六区县挂牌情况显示，仅有安宁一个区县有所下降，其他五个区县均有所上涨，呈贡挂牌均价为4920元/㎡，跌幅为9.45%；其余5个上涨区县中，其中盘龙区和西山区的涨幅比较大大，盘龙区涨幅为1.93%，挂牌均价为9025元/㎡，西山区环比上涨1.59%，挂牌均价为10346元/㎡，官渡区和五华区的挂牌均价也有一定上涨，官渡区环比上涨1.00%，挂牌均价为8116元/㎡，五华区环比上涨1.11%，挂牌均价为8813元/㎡。
图 1 各区县挂牌均价环比走势图
二、网友关注度数据分析
据房天下统计数据显示，盘龙区依然占据着热搜区县榜首的位置，滇池度假区蝉联热搜商圈排行榜，滨江俊园成为了热搜楼盘名。
5月，昆明二手房市场热搜地铁线为2号线，热门地铁站点为春融街站，70-90平米、50-80万、3居室仍然还是网友关注的二手房属性。
1.区县关注度分析
据房天下数据监控中心统计显示，5月昆明市各区县搜索热度盘龙区以27.76%的搜索占比成为榜首，其后西山区搜索占比23.45%，位列第二，五华区搜索占比21.47%，位列第三。
图 2 区县关注度排行及占比图
2.商圈关注度分析
5月昆明二手房市场商圈搜索情况显示，滇池度假区蝉联热搜商圈名，高新区由上个月的名降至第六名， 立交桥由第七名升至第二，世博片区由第五升至第三，二三名的商圈搜索占比并不大。
图 3 网友关注商圈及占比图
3.楼盘关注度分析
5月份，昆明滨江俊园超过盛高大城，成为5月热搜楼盘的，搜索占比为1.54%；盛高大城以1.45%的搜索占比位列第二，润城以1.30%的搜索占比排第三；滇池卫城以1.14%的搜索占比位列第四；和谐世纪以1.07%的搜索占比排第五名。
表 2 网友关注楼盘搜索量及占比图
4.地铁线路关注度分析
5月昆明二手房市场地铁线路搜索榜中，2号线登上热搜榜首，搜索占比52.16%；1号线搜索占比为47.84%。
表 3 地铁线、地铁站关注排行榜
5.价格、面积关注度分析
在价格方面，50-80万搜索热度高，占比高达29.04%，环比上月有所上涨；其后30-50万热度居次席，占比24.62%，紧追50-80万的价格搜索区间，30万以下占比12.69%，居第三位。
面积搜索中，70-90平米依然居首位，搜索占比为17.23%，环比上月同样有所上涨；本月90-110平米位居第二，占比为13.93%；110-130平米的搜索占比为13.22%，排名第三。
户型关注度中，3居室以41.88%的搜索占比稳居，2居室以25.94%的搜索占比排名第二。
图 4 价格区间搜索量占比图
图5 面积区间搜索量占比图
图6 户型搜索量占比图
三、房源分析及热门推荐
据房天下统计数据显示，5月份，滇池度假区蝉联了热搜商圈的名， 立交桥从上个月的第七位升至第二位，因此在本次房源推荐中会分别推荐两个滇池度假区和 立交桥商圈的房源，世博片区的房源近也比较受受昆明购房者的关注。这三套房源都不是电梯房，但是都是非毛坯房，价格也很实惠，在装修、交通、教育、生活配套、性价比等多个方面具有不同的优势，希望可以为广大购房者提供一些参考。
表 4 推荐房源属性表
由图表可以看出，5月热门推荐的这几套房源也是有一定的共通性的，户型主要还是大家比较喜欢的三居室和两居室，面积也是搜索度较高的区间，价格比较适中，房源属性都是刚需族中意的。
热门推荐一：滇池卫城锦尚
【房源特色】
已满两年、随时看房
【推荐理由】
1、非毛坯，三室两厅，格局合理，无浪费面积；
2、采光好，通风好，室内光线明亮，日照充足；
3、小区环境优美，空气清新，周边配套设施齐全。
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热门推荐二：金福园
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2、总高五楼，房源位于黄金三楼，视野好，通风佳；
3、成熟生活社区，周边生活配套设施齐全，公交线路多，出行方便。
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【房源特色】
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1、南北朝向，通透明亮，采光好，视野开阔；
2、离东三环主干道远，无噪音，停车方便，距地铁3号线近；
3、小区配套设施齐全，有幼儿园、网球馆、农贸市场等，生活便利。
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四、政策解读及市场展望
1、政策解读
“营改增”在范围内施行，二手房交易税收减负
营业税作为一种价内税，即税款包含在征税对象的价格之中，其重复征税的弊端屡遭诟病；与之不同的是，增值税是价外税，为税金附加在商品或劳务价格之外的税。
“营改增”的重要目的之一就是为纳税人减负。通过统一税制，贯通服务业内部和二三产业之间抵扣链条，从制度上消除重复征税，使税收的中性作用得以充分发挥。 从民众普遍关心的二手房交易缴税的变化来看，新政之前，二手房交易需要交纳的营业税税率为5%，而改革后，营业税被取增值税取代，虽然税率不变，但计算方式的不同让税负所有减轻。
以售价100万元的一套房屋为例，过去征收5%的营业税时，计税公式为100万元×5%，即需要缴5万元的营业税。改征增值税后虽然税率还是5%，但由于增值税是价外税，所以税基是100万元/（1+5%），即实际缴纳增值税为95.2万元的5%为4.76万元，少缴税2400元。
住房公积金缴存比例高12%，可减轻企业负担
今年5月1日起阶段性降低住房公积金缴存比例，凡缴存比例高于12%的一律予以规范调整，不得超过12%。
据介绍，1994年开始在范围内推行住房公积金制度，1999年，国务院颁布《住房公积金管理条例》，2002年进行了首次次修订。自住房公积金制度建立以来，已经有1亿多缴存职工使用住房公积金，解决了住房问题。
阶段性降低公积金缴存比例主要考虑几点：首先，中央经济工作会议明确提出“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务，阶段性适当降低住房公积金缴存比例，就是降成本的内容之一；其次，公积金在当前“五险一金”的比重也比较大，此举可减轻企业负担；再次，企业是经济发展的基础，阶段性适当降低住房公积金缴存比例，可以增强企业的活力，促进企业提质增效。
昆明调整公积金基数 上 限15507元下限1400元
从昆明市住房公积金管理中心获悉，昆明从2016年5月25日起上调公积金基数上限为15507元封顶，下限为1400元，而在之前，这一数据分别为14208元和1270元，相比往年数据，本次公积金基数上调幅度达9.1%，据了解，本次上调公积金基数后，缴存比例仍按原来的12%执行。
2、市场展望
二线城市房地产市场“脱颖而出”
楼市“红五月”收官,风起云涌的上半年房地产市场也即将告一段落。从整体来看，5月主要城市房地产市场仍维持“普涨”态势,更多城市土地市场进入了新一轮的高价地块集中成交期。也有另一种观点认为，5月楼市已经出现了新的分化,以往作为“领头羊”的一线城市悄然“退居幕后”,北京等地已初步显示降温迹象，二线城市“脱颖而出”。
此前,国家统计局公布的4月70个大中城市新建商品住宅价格指数名单中,首次出现二线城市包揽上涨前几名的情况,部分二线城市环比涨幅比3月进一步扩大,有些甚至已 过了一线城市,其中合肥、厦门、南京新房价格环比涨幅更是纷纷突破4%。而在5月,这一形势仍然继续笼罩市场,中指研究院公布数据显示,5月百城新建住宅价格环比涨幅高的前十位几乎都是二线城市,包括厦门、合肥、南京等,与4月国家统计局公布的新房住宅价格涨幅前几位重合率相当高。有关专家表示，二线城市房价涨幅突飞猛进主要是由于3月一线城市纷纷出台了不同力度的约束性政策,抑制了当地房价继续加速上涨,而且目前二线城市调控政策宽松度较大,市场活跃度猛增也在情理之中。
根据房天下昆明二手房数据中心的数据显示，五月份昆明二手房挂牌均价连涨四周，与四月份挂牌均价相比，上涨了96元，涨幅为1.09%，虽然不及合肥、厦门这些二线发达城市的上涨幅度，但是也表明二线城市房地产市场的确在升温。
中国楼市渐入存量市场 逐步迈入二手房交易为主导的时代
一线城市和部分二线城市住房市场起步早、发展快、规模总量大,目前这些城市核心城区新增供应量已经很少,新建商品住房多呈“郊区化”。出于价格、交通、配套等因素影响,大多“刚需”从一手房市场转向二手房市场,一线城市的住房市场已率先步入以存量房交易为主的阶段。由于城市新建商品房价格普遍“高端化”,二手房已成许多刚需和改善型刚需主要的置业方向。再加上存量房源的攀升，近些年来二手住房市场越来越活跃。
此外,二手房市场,往往是卖小买大、卖旧换新等置换型需求。换房需求的特点,就是其支付的首付款往往来自其出售的房屋。房价的上涨对改善型需求的人来说,并不会造成明显的支付压力，也是二手房市场逐渐活跃的原因之一。