政策严控 资金紧绷 需求受限 昆明楼市求解

（春城晚报杨爱萍 刘远 李亚娟 李凡）在僵持和观望中，市场迫切需要找到突破口，更需要市场中多方的发声。由此，我们集合专家学者、业内人士、开发商、消费者和网民等众多市场参与方的观点和言论，以不同视角和维度来探究市场、研判房价、剖析政策。其中，房价走势是最有争议，也是最敏感的话题。当众多因素作用于房价时，如何判别主导房价的因素，即是仁者见仁、智者见智。在此，我们将多方观点归纳为房价：坚挺VS松动、后市预判、研读商业地产等部分，提供一个广泛沟通和交流的平台，汇聚丰富、全面的观点，供读者参考。

楼市雾霭

严厉调控似乎拖住了楼市的急躁脚步，市场罕有2009年、2010年宣称的“开盘售罄”，本就供给匮乏的昆明住宅市场，成交量下降明显。上调存款准备金率、严控贷款，紧缩的金融政策，在资金上收紧开发商口袋；开征房产税，财政政策同步紧缩，增加购房成本；限购令，“限价令”浮现，行政干预持续严厉，遏制市场投资需求……如此严厉的政策多管齐下，在开发商资金链和市场需求进一步压缩的双重效应下，楼市下一步方向充满迷雾，观望情绪不断汇聚，愈显凝重。

即便如此，房价并未见明显下降。在近期国家统计局发布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，在新建商品住宅方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，持平的城市有11个。与4月份相比，5月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。涨幅比4月份缩小的城市有27个。

在此时间节点，我们与众多业内人士、专家学者对话，和消费者、网民一同探析市场。专家学者普遍认为，目前国家以遏制通货膨胀为主，以房地产为代表的资产价格的过快上涨，会进一步推高CPI。所以，在一定时期内，紧缩调控政策的方向不会改变，但是，在高人口基数和较强购买力的支撑下，房价是否下降，仍不能定论。政府应不断加大居住土地供应，以增加房地产市场上住宅供应量，并不断加强保障房、廉租房、经济适用房等保障民生的措施，通过市场供需机制，调节房地产价格。本报记者 刘远

房价坚挺

主导因素：购买力、人口基数

上行线房地产营销策划有限公司 总经理 李汶卿

从目前的状况来看，在短时期内针对住宅市场的“限购令”，政策趋紧的方向不会扭转。紧缩政策、调控背景、CPI高位运行对房地产行业来说，短期内面临的压力确实不容乐观。但从近期“排队”购买奢侈品现象推测，居民大宗商品投资渠道仍显狭窄，在股市、房市不被看好的情况下，投资资金迫切寻找出路。此外，从第六次人口普查的结果分析，中国人口在计划生育政策影响下，目前增幅已经大幅减少。但是由于基数较高，增加量仍然非常高。购买力和人口基数是房地产市场支撑点，而且会持续较长时间。

云南大业兴营销策划有限公司 副总经理 李建明

下半年只要政府没有新的打压政策出台，房地产市场的表现应该会保持平稳。现在我们看到有一些一线城市的房价出现了下降的趋势，便很容易联想到同样限购的昆明也会降价，然而，例如北京，它的房价下降是因为其本来就是处于高位的，国家的打压政策亦是针对一些处于不合理房价高位的城市进行调整，而昆明，应该不在这个不合理高位范畴之内。

唯美地产销售策略/零售管理 总监 徐伟竣

针对今年国家出台的“三限一增”政策可以看出这次国家调控楼市的力度远远超过上一次楼市调控，完全体现了政府对楼市调控的决心。对昆明而言，二三线城市正处于高速发展阶段，政策调控在某种程度上约束了城市发展。但也正是政策导向，使得住宅的购买群体趋向居住需求，投资则转到非住宅物业。下半年城中村改造项目的集中放量将会对本地楼市形成一股强劲旋风，结合有效调控政策将会使整个市场日渐规范和理性。

房价松动

主导因素：严厉调控持续、资金加速紧缺

世联地产

世联地产研究认为，存款准备金率的不断提高，央票的发行，市场资金被不断缩紧，使得各商业银行的贷款额度日益缩减，使得很多银行被动掐紧流入楼市的资金，致使市场资金变得越来越少，对房价的松动带来一定的压力。一方面开发商贷款难度提高，再加上楼市成交低迷，资金链将变得紧张；另一方面购房者的购房门槛也将提高，市场需求将进一步压缩。在开发商资金链和市场需求进一步压缩的双重效应下，房价或会迎来松动时刻。同时，由于目前市场对价格的敏感效应较高，价格的主动松动或能抢占市场先机。

泰兴隆地产常务副总经理顾刚

今年的调控政策要比2008年更劲猛，财政政策、货币政策、行政手段全部动用，调控力度大、持续时间长。原因在于，首先，宏观经济层面的经济结构不合理，资金流向房地产行业汇聚不正常，影响经济长远发展。其次，自2009年以来的城中村改造，众多获得货币补偿的居民成为住宅市场的刚性购房者。再次，受到通货膨胀的影响，CPI持续高位运行，资产保值成为触动居民财富神经的首要因素，在投资渠道有限的情况下，不动产的优势及传统的投资观念，使得房地产投资仍然是普通投资者的投资选择。

在国家金融政策一再收紧的背景下，房地产开发企业在银行渠道获取资金已经非常困难，通过民间融资途径获得资金的成本已经非常高，下半年的情况可能更为悲观。针对开发商面临的资金困境，我认为，昆明房价一定会松动，但幅度不会太大。

云南御行中天房地产开发有限公司 副总经理 李玉峰

从目前的政策来看，昆明下半年的市场情况与上半年相差不大，政策上有可能会略有松动。但是具体的情况还是要从宏观经济来看，通过3年的宏观调控，虽然房价上涨幅度放缓，但是还没有真正做到抑制房价，但在某些方面却影响了国民经济的增长，所以未来或许国家在政策调控方向上有所调整。

但就房价而言，下降的空间不大，会趋于平稳。

佳达利地产副总 贺云飞

对于房地产相关的所有政策已到了极点，应该不会有太大的变化。特别金融信贷政策，开发商很吃力，随着调控效果逐渐显现，下半年银行估计会有些松动。

同时，下半年，由于供盘量的激增，昆明房地产市场会有前所未有的竞争（即供远大于求）。但是，市场整体降价的可能性较小，新盘的定价应该会较为理性和慎重。面对今年上半年州市地产项目到昆明抢客源的情况，我认为还会持续，并会变成以后昆明楼市的常态。

后市预判

远期利好 近期利空

风之铃机构 CEO 石远

对昆明楼市的看法：前途光明，道路曲折，远期利好，近期利空。

对下半年的看法：金融政策还将收紧，限购政策不会松动，土地政策受指标影响有效受限，存量开发的城中村项目集中放量，但距拿到预售许可证还不具备条件，资金压力非常大，限购影响明显，下半年开发商日子不好过，为解决资金问题，民间借贷，搞团购，各种解决资金的方法都会有用上。

表现在市场上，则是供应量增加，价格波动震荡加剧，开发商通过内部团购变相降价的方式会比较多，购房人气不足。在目前昆明楼市规划指标相同，开发商开发模式相同的情况下，产品同质化情况严重，价格将成为最为敏感的因素。

坚持调控政策防止房价报复性反弹

云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任 张洪

自严厉的宏观调控政策实施以来，昆明房地产市场已有所反应。首先，“限购令”的实施，对住宅产生明显影响，成交量持续下降，但一部分投资转向商业地产，促进了商业地产的销售。因此，综合物业的销售量并没有大幅下降，整体影响不大。其次，虽然住宅成交量下降明显，但房价并没有下降，处在高位稳定运行。阶段性地实现遏制房价上涨过快的调控目标，但仍需在一定时间内继续坚持趋紧调控政策，防止房价出现报复性反弹的可能。

此外，去年四季度至今年二季度，昆明很多城中村改造等项目土地上市，加大了住宅土地供应量。今年下半年，住宅供应量可能会有所增加，在一定程度上缓解住宅市场的供需矛盾。

商业、州市地产价值寻迹

云南地产或将冰火两重天

云南财经大学不动产投融资中心主任 周大研

2011年下半年云南楼市将呈现冰火两重天的状况，州市热，昆明冷。从目前各项指标来看，昆明市场呈现“两增两减”，施工面积和投资额在增加，竣工面积和销售面积在减少。从这个层面来看，开发商依旧看好看昆明楼市，但是由于市场销售情况，开发商在工程进度上会相对放缓，由于房地产属于非流水线生产，所以开发商的可控性较强，根据市场情况控制放量销售。

从目前的宏观经济来看，下半年楼市调控政策将持续，市场也愈加严峻。目前来看，云南个别州市的房价上涨过快，所以，限购的调控政策下半年很有可能扩展到州市。

商业地产投资价值需综合研判

益新万象地产企划经理 彭诗媛

目前，商业地产的发展迅速，昆明也不例外，在国家政策全面调控住宅市场、城中村改造引发城市升级等内外因素作用下，众多商业地产项目面市，成为房地产开发企业发展的方向。

因为商业地产的火爆，众多投资者转向商业投资时，区位和价格一般是投资者考量商业的重要依据，但是，商业地产具有独特的投资属性，投资前还要通过项目区位，所在区域发展方向，项目整体规划与前景，商业品牌分布、业态整合等情况进行全面分析。与住宅不同，商业地产投资涉及的投资回报计算比较复杂，并且涉及后续运营情况的繁荣程度。所以对准备投资商业物业的投资者来说，一定要考虑周全。

房产不应是金融工具

海诚集团营销策划总监 方全昌

近日有报道称，将扩大住宅限购范围至房价涨幅过快的二三线城市，甚至县级区域。这对房地产市场来说，长期是有利的，因为目前房产的居住属性被持续弱化，金融属性被放大，俨然变成一种金融工具，不利于整体经济的长期稳定运行。

从云南州市的旅游地产、商业地产来看，住宅的限购确是对这类地产项目的利好，但不是主要影响因素，如何衡量投资价值才更为重要。版纳优越的区位和气候、文化非常突出，如果再加上项目表现出浓郁的名族风情特色和价格优势，就会受到很多购买力较强的投资者关注。

大理金沙地产策划总监张清

大理近期开盘的几个楼盘，都因为对市场的判断不够明晰而出现销售下滑的情况。目前，大理的购房者主要集中在：政府公务员，各州县的农场主，还有下关的有产者……当然，近期也发现了有外来炒房团，但量不大，他们对品质、价格、未来潜力看得很重。

对于房地产未来的走势，我总结为以下几点：信贷政策会继续调控房地产行业；各开发企业将尽可能发掘市场潜力；地产商会在动作中各自寻找方向。

云南丹彤集团房地产开发有限公司总经理 孙峰

下半年的昆明楼市依旧走不出阴影，但是也不会继续艰难下去，最难也就和上半年保持一致。就整个云南市场而言，昆明楼市相对艰难，州市市场更具竞争力，由于昆明市场调控更严，所以客户更加看好州市市场，再加之州市房价还处于一个低位，对于许多投资客来说更具吸引力。

购房声音

李先生 私营业主

房价一定不会降，要真的降了，降少了没意义，降多了就成崩盘了。现在的政策也是说抑制房价过快增长，保持楼市平稳发展，那些等房价降的人估计要失望了。

李先生 公司职员

照目前的走势，我对房价下降信心全无。从目前的市场来看，可供购房者选择的楼盘少之又少，再加之刚需的不断增加。此外，由于昆明就而言房价相对较低，而且昆明气候和自然条件相对较好，也会吸引不少省外的购房者在昆置业，所以昆明的房价要想降价，难！

代女士 教师

没房的人一定希望房价降，有房的人一定希望房价涨，这可能是楼市目前的一对矛盾。房价不管是升还是降都会影响很大一部分人，所以现在的目标就是求稳，抑制上涨，直到供需平衡，保障房落位。

郭老师 大学讲师

地价不降，房价怎么降？通货膨胀预期强烈，更是推高了房屋的保值、增值功能。房价居高不下的源头还没有完全找到，下降自然不大可能。

熊先生 二手房中介公司门店职员

从工作上来说，我当然不希望房价会降，可是在现实生活中，这样的价格的确让人难以消受。从最近这几个月二手房销售市场的低迷来看，有些急需用钱的房东已经悄悄开始降价，只是幅度很小，预期太高，有价无市是现在二手房市场的一大困境。

雷小姐 事业单位职工

我个人认为楼市房价还是会略微下降的，主要原因是开发商销售应该比较困难了。近来，我每天平均会接到10条房地产的短信广告，从这个可以看出地产商的销售压力应该还是比较大的，所以我认为在他们坚持不住的情况下，下调房价还是有可能的。

王女士 国企职员

下半年？房价也该降了吧，不然限购不白限了吗？看看现在的房价，这不还是限了没房子的人吗？有房又有钱的人，限购不能买了；没房的人还是买不起房，甚至买不到房，那么，这么多在建的房子是给谁住呢？

陈先生 公务员

现在就是开发商和购房者较劲儿的关键时期，开发商知道有那么多刚需的购房者等着买房，购房者也在拼命等着政策打压的效果，谁熬到最后谁就赢了吧。我想一些实力较弱的房地产企业应该会率先降价。

微言楼市

@牛刀：我在《穷人通胀富人通缩》开始就推测，政府肯定会加大保障住宅建设，形成海量供给，在2012年达到高潮；然后和商品住宅的供给高峰，形成一年3000多万套住宅的供应。实际上，也正是2012年，需求群体潮水般退走，消失得无影无踪。

@小鹿：房价稳中有升，成交量伴随供应量增加而增加，购房者观望中还是希望房价下跌，但又担心房价继续猛涨，矛盾着出手。

@五维地产智库：未来一两年内，保障房还难以形成大规模有效供应，在保障房还难以对冲房价快速上涨之前，楼市政策依然会延续高压态势。

@Me-唐小姐：我觉得昆明的下半年还将会迎来一场热销，不过这个之前应该是一直爆冷吧，因为最近看你们的微博，好像昆明楼市最近开始有点冷下来了。

@云南跑跑：昆明房价下半年估计小涨，周边县市肯定暴涨。

@微笑天使庄丽：房价稳中有升，政策越来越紧，市场略冷清。

@李连春：如果限购政策取消或者调整，昆明的房价呈上升趋势，特别是昆洛板块！

@chewcc：昆明下半年楼市房价不会降滴~~

@微博大众卫视：国际舆论唱空中国楼市，不是好兆头。

@滇草：提准、加息，打压楼市？其实只会助涨楼市——这是我的结论——经济学家与我的观点大不同——谁叫我不是经济学家。

@易水潇风：楼市调控政策一次比一次狠，但房价却依然挺着高昂的头。面对“房坚强”，调控一次次成了“空调”。