楼市调控效果显现 保障房建设力度增加

部分：2012年全年昆明二手房市场政策及调查

一、2012年全年昆明市场概况

2012年是房地产不太平凡的一年，楼市调控效果显现，保障房建设力度增加，房企压力剧增。范围内，2012年房价走势总体上扬。上半年信贷条件较为宽松，再加上有近40个城市对楼市政策进行了微调，导致购房热情升温，7月份首次出现环比上涨。这一异动立即引起各方关注，预期政策收紧，于是8、9月份的房价涨幅也收窄。但预期并没有兑现，房产税扩大试点也没有出台，经过9月份的降温，10月之后房价再次出现上涨。进入12月，日光盘、抢房等词汇又见诸报端，楼市呈现量价齐升的局面。业内人士已经感受到新一轮房产调控的脚步声。

在这样一个调控最严厉、尺度、放狠话最密集的一年中，昆明二手房也呈现出与往年不一样的景象，旺季不旺淡季不淡成为主旋律，从年初二手房挂牌均价的小幅波动地到了岁末平稳度过，成交量一再创高。2012年，政策多管齐下，楼市稳中有升背景下， 昆明二手房销售市场呈现如下几个特点：

1、 一月二手房成交量全线下滑地方政策试水均被叫停

各地房地产在经历2011年多项调控政策洗礼之后，毫不意外的在2012年一月迎来寒冬。1月份楼市的调控压力明显，国家出台的新“国八条”是房地产调控的又一记重拳，它是对去年一系列调控的延续，也是在调控力度上的进一步加码。

春节期间，中国各地区楼市零成交或低成交的消息占据各大媒体的版面。1月31日，温家宝主持国务院全体会议时提出：巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

2、 成交下跌、挂牌均价上涨昆明二手房议价空间扩大

在楼市低迷的这一段时间以来，“降价潮”此起彼伏，很多购房者以此为购房标杆，使得很多楼盘进退两难。开发商的犹豫不决，使得“双观望”的昆明楼市成交持续下滑，创春节后新低。昆明楼市看似已经进入了深冬，从拿预售证的情况来看，多个项目将在4、5月份集中上市，到时这场深藏已久的“价格战”将浮出水面。新盘市场传导的降价信号，加之益加浓厚的观望情绪，使得二手房市场严重受挫，买卖市场基本“停摆”，仅靠租赁市场独撑大旗。昆明二手房市场的出售房源均价基本没降，但扩大了议价空间，二手房经纪人称，只要诚信购买，都是可以讲价的，但这样的效果微乎其微，很长一段时间没卖出一套房子了，全靠出租房子维持生计。

3、楼市“小阳春”不再现 二手房成交量持续走低

随着两会的结束，调控政策的继续，温总理又表示：房价还远远没有回到合理价位。楼市还将有着很多不定向因素，成交量一直下滑，处于低迷状态，好不容易在三月首周有所上升，但之后又延续下滑势态。成交量下滑的同时，交易价格并没有随行下跌，而是维持在和去年持平的价位。传统3月房地产市场传统的“小阳春”，并没有出现往年的量增价涨的趋势，在调控已经成为常态的背景下，昆明二手房市场更显凄凉，长达半年的“量跌价滞”局面依然持续。

4、坚持调控不放松 “银四”成色不足

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹4月29日表示，未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。而把握开发节奏，提升开发品质，积极转型调整则是房地产企业应对市场变化的关键。成交延续下跌，昆明二手房随处可见“以价换量”的信息，着实让昆明刚需们情绪高昂起来。受降价影响，很多刚性需求购房者开始看房，准备在价格合适的时候出手。但由于房价处于下行趋势，也有不少购房者在期待更大幅度的下跌。

5、刚需入市 二手房市场“乍暖还寒”交易价格将进入机评时代

在性政策调控正引导房价合力回归的同时，地方性土地财政对房价上涨形成支撑及各个开发商不断绷紧的资金链，使得昆明楼市在整体上依然呈现涨跌互现的现象，这也是许多二线城市房地产僵局的一个缩影。

5月31日，昆明市地税局房产交易税收征管系统开始试运行，将依托主城区标准房价数据库，对所交易的二手房进行估价。二手房交易价格将全面进入“机评”时代，并以此作为过户缴纳税费的基数。该举措可打击此前意在逃税的“阴阳合同”。

6、降息刺激昆明二手房均价止跌回升 政策叠加触动刚需

央行降息后，连续两周没有开盘的昆明楼市也开始蠢蠢欲动。利好楼市的不仅是降息，还有公积金利率下调、各地补贴刚需放宽尺度、加大房贷利率优惠等相关政策。于此同时，昆明一些银行也开始出现利率8、9折的情况。

据各行公告，工行、建行、中行、农行、交行和邮政储蓄银行六大行的存款利率保持一致。其中，二年、三年、五年期定期存款按本次降息后的央行基准利率执行，三个月、半年和一年期定期存款利率则较基准利率有所上浮，但未达1.1倍上限。以一年期整存整取存款利率为例，六大行均报价3.5%。

7、维稳仍是主基调 昆明首次以购买方式筹集7108套保障房

中指研究院监测数据显示，54个城市，7月上半月成交12.99万套，同比上涨13.4%。多重楼市利好信息持续发酵，购房者产生对于后市房价上涨的担忧，加快入市。包括国务院总理温家宝、副总理李克强等中央高层也频繁奔赴各地摸底调研。

2012年昆明市计划开工建设城镇保障性住房105423套(户)，其中，新增廉租住房租赁补贴34194户;实物建房71229套，实物建房中，廉租住房4470套，公共租赁住房50923套，城市棚户区11000套，国有工矿棚户区4836套。今年，昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司计划建设昆明市级统建公租房14855套。

8、二手房均价涨跌交错 调控已处十字路口

7月份70个大中城市中，房价上涨的城市达七成，有50个，数量比6月份翻了一番，进入8月，昆明二手房挂牌均价涨跌交错，这受市场回暖的影响，也受改善性需求入市的影响，部分人担心房价重拾涨势，于是出手购房。随着预期改善，刚需回暖有其可持续性，但结合高库存和政策性因素，房价在短期内并不存在持续上升动力，政府仍有诸多手段限制价格上涨幅度。

9、二手房均价"金九"持续上扬住建部加快完善楼市调控措施

在楼市小幅震荡、总体平稳的市场背景下，业内关于房产税开征的传言似乎一直没有间断。国家税务总局政策法规司巡视员丛明透露：“下一步我国房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在今年底或明年初，房地产税最终会在实施。”住建部也发出“楼市继续限购，房价尚不具备全面反弹的条件”这一正面声音。在经济下行压力持续加大的形势下，房地产从紧政策更不能轻易放松。

10、昆明二手房量价齐跌 银十抱憾收尾

如果说九月遭遇“滑铁卢”的昆明楼市是浓郁的市场观望情绪给开发商的一次“群体性示威”的话，那么，同样惨淡的十月成交数据，则似乎已经定下了昆明楼市第四季度“冷清”的市场基调。面对一月不如一月的销售数据，在限购大杀器下，不成片的楼市促销以及降价幅度较小的优惠政策，很难撬动楼市回暖。

11、楼市陷纠结 房价涨跌引争议

随着进入年末，昆明二手房均价上扬。在下跌与回暖之间，楼市很纠结。边是打折甩卖的新闻，另一边又是涨价回暖的讯息，消费者究竟该相信谁?在各地频频传来成交量回暖之时，上海等一二线城市的地产中介也吹响了奋起的号角，中介公司纷纷大举扩张、加薪等措施备战升温楼市，与此同时各地楼市高库存量也为中介从业人员进军分销领域提供了支持。

12、保障房大量入市 楼市求稳仍是主基调

据房天下二手房数据监控中心的统计数据显示，进入12月以来，昆明二手房住宅挂牌均价下跌。2012年的中国楼市，走势如同标准的过山车，在经历了回旋、翻转、见底后，又重新上扬，最终平稳安全地到达终点。

春节前后，昆明将交付2万套公租房及保障房，在建和即将建成的有近8万套,“十二五”还建35万套。大量公租房和保障房入市，是否会冲击租赁市场、迫使租金下滑以及房产投资价值下挫?是否会带来市场的刚性需求萎缩?在一系列政策调控手段下，昆明二手房市场是何走向，我们拭目以待。

二、2012年楼市新出台政策盘点

1、温家宝反复多次重申，巩固房地产市场调控程控，促进房价合理回归

1月31日，国务院召开第六次会议，国务院总理温家宝强调，要巩固房地产市场调控程控。继续严格执行并逐步完善抑制投资投资性需求的政策措施，促进房价的合理回归。同时，在各地考察经济工作的过程中，温家宝多次重申房地产调控的决心和力度。

2、国土部公布供地导向，优先保障房建设

1月9日，国土资源工作会议上，国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史表示：为强化解约集约用地，促进经济发展方式转变，2012年我国将从严从紧投放年度建设用地计划指标，大力推进高标准基本农田建设，同时探索完善农民土地权益保障政策。

3、央行发布消息，称将满足首次购房家庭的贷款需求

2月7日，央行在其官网发布消息称，央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。这是央行继住建部之后再次释放满足。

4、国土部：别墅类用地不得以任何形式审批

2月23日，国土资源部通知，今年别墅类用地不得以任何形式审批，同时严格控制高档住宅用地。

5、国务院办公厅：推进户籍管理制度改革

2月23日，国务院办公厅对外公布了《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》，提出户籍迁移实行分类政策，即县级市、地级市、直辖市落户条件不同，落户难易程度不同。县级市落户比较容易，而直辖市的落户须“合理控制”。

6、四大行：切实满足居民家庭首购自住普通商品房贷款需求

3月5日，工、农、中、建四大行提出，切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。

7、国务院：适时扩大房产税试点范围

3月23日，国务院批转了发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要适时扩大房产税试点范围，要求各地区各部门认真贯彻执行。

8、国土部：小产权房清理方案上报，措施含强制拆除

3月29日，国土资源部等14部委将小产权房清理方案上报国务院，在国土部初步的清理思路中，违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集团等相关人士的责任;并且出售小产权房的农民将不得重新申请宅基地。措施含强制拆除，此举将在北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的城市开展试点。

9、人民法院出台司法解释：政府申请强拆须先评估稳定风险

4月10日，人民法院出台《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，明确要求如果补偿明显不公，法院不能受理行政机关提出的强制执行申请。

10、住建部出台《公共租赁住房管理办法》，租金低于市场价格

6月7日，住房城乡建设部《公共租赁住房管理办法》出台 ，要求租金低于市场价格。同时明确，公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。

11、国土资源部：7月1日起施行新修订《闲置土地处置办法》

该“办法”认定闲置土地的标准更清晰，操作性更强，对闲置土地处置程序更加完善。除了规定重罚企业囤地炒地行为搜狐网，同时也明确政府囤地也须追责。

12、财政部、住建部修订《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》

7月17日，财政部会同住房城乡建设部修订了《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》。《办法》指出，加强对各地上报数据真实性、及时性的监督检查。《办法》明确廉租住房保障数据抽查比例不低于全省(自治区、直辖市)申报数据的20%。专项资金在优先满足发放廉租住房租赁补贴的前提下，可用于购买、改建或租赁廉租住房之处。其中，购买廉租住房可以购买旧房，也可以购买新房。

13、胡锦涛：坚定贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹

7月31日中共中央政治局召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。中共中央总书记胡锦涛主持会议，强调坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求。。

14、国税总局官员：房地产税将扩大试点 最终实施

9月20日，国税总局政策法规司巡视员丛明在“第五届中国企业税务管理创新大会”上透露，房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房地产税具体深化时间可能在年底或明年初。

他强调网络超女，要区分房产税和房地产税这两个不同的概念，如果按照原值征收则是房产税，如果按照评估价值则是房地产税，评估价值里包括了地价。房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房，房地产税则不是为了调控。

15、国土部、住建部发文调控楼市用地，囤地一年禁止再买地

国土部、住房和城乡建设部9月29日联合发出通知，力推保障房建设落实、严格土地出让管理，成为通知的亮点。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。

通知称，此次进一步加强房地产用地和建设的管理调控，系积极促进房地产市场继续向好发展。

16、国务院：“商品房预售许可”行政审批权下放

10月10日，国务院下发《关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》，在决定调整的143项行政审批项目中，包括“商品房预售许可”的项目。决定指出，“商品房预售许可”的行政审批权将由原来的“县级以上地方人民政府房地产管理部门”，下放到“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。

17、国务院定调四季度调控 限购限贷短期内难退出

10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作。关于房地产市场调控，会议除了重申要“严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施”，特别提出“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系”。会议同时提到，四季度要制定农村集体土地征收条例。

18、十八大报告：建立市场配置和政府保障相结合的住房制度

11月8日，十八大報告提出建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。

19、住建部：房产市场调控政策未放松，限购短期不会退出

11月12日，国家住建部发布的公告与住建部部长姜伟新重申，房地产市场调控政策现在还没想放松，限购政策在短期内不会退出。

第二部分：2012年昆明二手房住宅市场整体运行状况

一、2012年昆明二手房住宅市场概况

房地产市场在历经三年严厉调控从低谷开始回暖，2012年，成为政策调控的一个阶段性成果，既刺激合理住房需求，从而保证房地产市场正常运转，又严厉打击市场投资投机行为，使住房属性从投资品向居住品转变。在这场持久的博弈中，部分房企积极调整市场策略，在拿地节奏、产品、营销上扣紧市场脉搏，获得了不错的市场，实现逆势上涨，市场份额和利润都实现了扩张;相反，部分企业因资金链紧张、销售不畅而面临破产。

过去的一年，昆明二手房市场呈现震荡上升的局面。从三四月份开始回暖，再到七八月份达到成交量的顶峰，转而又进入温吞的“金九银十”，最后年末的翘尾行情，二手房市场经历了从冷最终到暖的过程。

房天下依据网友的搜索情况，为业内展示2012年网友关注的区县、商圈、楼盘、轨道交通、户型面积及房价区间。

二、2012年二手房住宅昆明地区搜索情况分析

1、 2012年网友关注的区域是西山区，被搜索比例占26.18%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心数据统计，2012年区县搜索前三甲是西山区、五华区、盘龙区，搜索比例分别占26.18%、23.17%、20.70%。近年来，随着昆明市对各个区域的重新规划，主城六区的城市发展加速，特别是西山区的发展越来越喜人。医疗配备、商业配套、教育资源等优质配套都相对较为成熟，众多的优势让西山区越来越(逐渐)成为投资置业的重点区域，其中日渐完善的区域交通路网的更是成为西山区人居价值中不可替代的一部分。五华区作为昆明经济发展的重点区域，是现代新昆明和区域性国际城市的首善之区，坐拥一城中心繁华，尽享人居生态环境，拥有丰富的教育资源，具有良好的区位优势、人才优势、政策优势和环境优势。买房买五华区，成为当今昆明购房者的重要选择。而盘龙区不管从以后居住的宜居性还是潜力来看，优势也较为明显。地铁交通的马上通行，以及二、三环快速交通的带动，盘龙区将持续火爆。

2、2012年南亚风情园摘得昆明二手房商圈搜索10桂冠

数据来源：房天下二手房数据监控中心

房天下二手房数据监控中心数据显示，2012年昆明二手房市场关注的商圈是南亚风情园、呈贡、高新区。北市区公交车站和滇池度假区也是备受关注的区域。

3、 2012年昆明二手房楼盘搜索量前三甲是

数据来源：房天下二手房数据监控中心

房天下二手房数据监控中心数据显示， 2012年昆明二手房商圈搜索10中滇池卫城为最热，世纪城和云南印象居第二、第三位。

4、 2012年昆明市二手住宅年30-50万元的搜索量占32.85%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

房天下二手房数据监控中心数据显示，2012年，30-50万元的二手房网友关注，搜索比例达32.85%，其次为50-80万元的二手房，搜索比例占,24.91%。30万元以下的二手房搜索比例为12.13%，位居第三。

5、2012年昆明市二手住宅年户型总搜索量表

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心数据显示，2012年昆明市二手住宅户型总搜索量中，2居室搜索量达到了761451次，占总量的39.49%;3居室730745次，占总量的37.90%;4居室搜索量达到184012次占总量的8.54%。从表中可清晰的看出2居室以上的房源为需求对象。

6、2012年年面积搜索量

数据来源：房天下二手房数据监控中心

根据房天下二手房数据监控中心数据统计，2012年100-150平米的二手房搜索百分比，为20.25%，60-80平米的二手房搜索比例占19.45%，位居第二。从图上可明显看出这两房产面积搜索比相差无几。而80-100平米这个类别在搜索比中也与前者不相上下，占总比重的18.46%。

7、 全市二手房挂牌价格4份价格为8735元/平方米，同比增长的为9月份达到6.96%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心数据显示，2012年昆明市二手房4月份挂牌价达到8735元/平方米，3月份挂牌价格略低于4月份挂牌价格为8724元/平方米，屈居第二位。在全年中挂牌价格同比增长的为9、10月份，价格同比增长为6.96%和6.31%。

三、2012年昆明二手房搜索及均价情况

1、官渡区2012年二手房价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控中心

2012年和官渡区二手房挂牌均价是11月份8239.32元/平米，官渡区全年二手房挂牌均价为8169.05元/平米。

官渡区2012年热门楼盘10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

2012年官渡区热门楼盘前五名分别是世纪城、新亚洲体育城、银海森林、银海畅园、云大知城。

2、 盘龙区2012年二手房价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控中心

2012年和盘龙区二手房挂牌均价是2月份9249元/平米，盘龙区全年二手房挂牌均价为8867.00元/平米。

盘龙区2012年热门楼盘10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

2012年盘龙区热门楼盘前五名分别是云南映象、滨江俊园、金实小区、金江小区、龙江雅苑。

3、 五华区2012年二手房价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控中心

2012年和五华区二手房挂牌均价是2月份8929元/平米，五华区全年二手房挂牌均价为8701.50元/平米。

五华区2012年热门楼盘10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

2012年五华区热门楼盘前五名分别是和谐世纪、天骄北麓、春城回顾、美璟欣城、江东小康城。

4、西山区2012年二手房价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控中心

2012年和西山区二手房挂牌均价是2月份9277元/平米，西山区全年二手房挂牌均价为9043.33元/平米。

西山区2012年热门楼盘10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

2012年西山区热门楼盘前五名分别是滇池卫城、盛高大城、水岸艺城、中林佳湖花园、世纪半岛。

第三部分：2012年昆明租赁市场整体运行状况

一、2012年昆明租赁市场概况

2011 年以来，国家对房地产市场进行了宏观调控，目前房地产市场发生了明显变化，亦取得了阶段性的实效。在持续的宏观调控背景下，昆明市一方面认真贯彻调控精神，将各项调控政策落到实处，另一方面加强了对市场需求的分类调控，保证了合理购房需求，促进了房地产市场平稳发展。2012年12月7日，昆明市主城区共4790套公共租赁住房，正式启动申请配租程序。昆明市公租房的首次谋面，在迅速点燃了广大“夹心层”热切期盼的同时，他们的忐忑焦虑之情，也随着配租程序的不断推进而与日俱增。

二、2012年昆明租赁搜索情况

1、 2012年租赁市场受关注度的是五华区，搜索量占比为27.28%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

据房天下二手房数据监控中心数据显示，2012年昆明租房市场关注的区是五华区，搜索量占比为27.28%，五华区拥有便利的交通、完善的配套以及众多写字楼云集，虽然租金较高，但仍成为众多上班族租房的。其次是西山区，搜索量占比为24.13%，西山区的配套日趋完善，租金较低，也成为租房者普遍关注的区域。盘龙区和官渡区分别位居第三和第四，搜索量占比分别为22.61%和21.65%。

2、2012年租赁市场商圈搜索比例的为高新区

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

据房天下二手房数据监控中心统计，2012年昆明市租房市场关注的商圈是高新区，其次是滇池路片区和北市区公交车站

3、2012年昆明租赁市场最热门楼盘为天骄北麓

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

据房天下二手房数据监控中心统计，2012年昆明市租赁市场热门楼盘中天骄北麓夺冠，属于五华区基础设施好的小区。西山区的滇池卫城位居第二，排名第三的是官渡区的世纪城。

4、 2012年500元/月以下的价格区间

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

据房天下二手房数据监控中心数据统计，2012年昆明市租赁市场500元/月以下的房源搜索量占比，为13.42%，其次是1000-3000元/月，搜索量占比为6.65%。900-1200元/月价格区间位居第三，搜索比为6.60%。

5、 2居户型关注，搜索量占比为7.04%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

三、2012年各区县租赁搜索情况

1、官渡区2012年租赁热门楼盘10

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2、盘龙区2012年租赁热门楼盘10

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

3、 五华区2012年租赁热门楼盘10

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

4、西山区2012年租赁热门楼盘10

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】