新政后房价现上涨潮 业内：昆明不会跟风涨价

昆明楼市不会跟风涨价 各大房企佳作面市抢刚需

近期，随着“国五条”出台，尽管细节还未落实到昆明，但此前昆明二手房市场被人群一夜挤爆的事件还令人心有余悸。在“国五条”的政策压力下，昆明楼市的未来何去何从？房企又该做如何的准备？这些问题令不少地产人坐卧难安。针对这些问题，本期地产语录采访了经典集团总裁CEO沈艳琴、昆明高屋房地产经纪有限公司董事长胡先钧和瑞景地产营销策划机构总经理孙勇飞。

近年，昆明楼市在城市建设进程的推动下不断升温，随着万科、保利、万达、中海等知名大房企的陆续进驻，带来生机活力的同时，也给本土房企带来了无形的压力。尤其在政策调控深化的大背景下，楼市发展行情也增加更多不确定因素。

“两会”前夕出台的“新国五条”细则，不只在二手房市场掀起轩然大波，还间接影响到一手房市场。报道中，多地出现二手房交易量上涨、过户行为激增的现象，随即出现二手房价的上涨。

本地房地产中介公司公布的数据来看，2月昆明的二手房成交均价约为8068.45元/平方米，环比1月的8030.42元/平方米上涨0.47%。受“新国五条影响”，3月份昆明二手房市场量价齐升的可能性比较大。一二手房是紧密联系在一起的，直接受众都是买房群体，尤以刚需群体最为庞大。不论国家出台的政策可行性如何，作为新房市场的主力军，大房企都应该以坦然的态度积极应对。

昆明楼市竞争激烈，各大品牌房企各有佳作面市，而且每一家都占据城市的核心区位，对刚需，对改善性需求、对实力的消费群体的抢收成为产品营销战役胜利与否的关键。尤其是城市综合体项目，体量大，业态丰富，开发过程时间长，就要比普通项目面对更大的政策压力和市场压力。这种局势下，房企唯有做到硬实力和软实力同步进行，才能取得口碑和市场的双赢。

房地产是一个需要有强大责任心的行业，拿出购房者信得过的产品，才能给自己的企业树立良好的口碑，以质取胜。同时，也要在市场的推广方面做足准备，知道购房者最需要什么，适时地推出产品。

目前，面对政策和市场的双重压力，每家房企都有自己的发展思路，作为本土房企，多吸收、借鉴同行先进的开发理念、管理模式、营销策略是十分有必要的，这不仅可以客观的看到自己的不足，也将更全面的市场信息吸收容纳到自身项目的开发中来。

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楼市面临结构调整 市场将会出现分流

——昆明高屋房地产经纪有限公司董事长胡先钧

近日来， “国五条”也在说楼市，“两会”在说楼市，房价、买房还是卖房都是老百姓的热门话题。

按楼市这几年发展的常规判断，随着政策的深度调控，购房者的观望情绪也将会加强。二手房征20%的差额税这个政策一出，业内已经有太多的评论。况且现在新政只是出台了细则，还没有正式落地，什么时候落地，时间也还是个未知。

在新政的影响下，昆明二手房过户量一天内激增50%，这一反应说明昆明本地的二手房需求还是比较旺盛的，但是还不够理性。国家调控的目的，在于让房地产市场回归理性，以税收手段入手，特别本次新政中二手房按照差额20%的标准来征收，虽然还没有出台具体的实施方案，但以调控的本质来看，此举将可能造成二手市场出现中介缩减店面规模，地产经纪人离岗。

从购房者层面来说，税务成本的提高，刚需可量力而行，可进行自由的灵活选择，价高可以不买，也可选择租房。

综合多方面因素，市场将会出现分流，促进楼市资源的合理配置和结构调整，对楼市长远发展是有利的。

也有不少业内人士分析，受二手房税收差额征收的影响，新房市场可能会涨价。这样的猜测是不成立的。就在昆明来看，即使有部分房企涨价，实际交易量能否产生，还得以自身产品的定位、配置、户型设计、区位环境等因素来综合衡量。面对市场的行情，房企会根据自己的实际情况来出台适合自己的战略。不可能出现盲目跟风涨价的情况，而且昆明目前的房价和购房群体来看，投机性购房已基本得到抑制，刚需当道。

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新房价格快速上涨的可能比较小

——瑞景地产营销策划机构总经理孙勇飞

近期，新政细节的出台，加上“两会”的召开，楼市火热度一路飙升。从宏观层面上来讲，房地产调控会一直持续。

此次调控的规格上升为国务院，算是在新一届国家领导人上任之前，政府做出的最后一击，但这一举措，也无法从从根本上解决房价上涨的问题。不管如何调控，房地产对于国民经济的支柱作用在短期内无法改变，再加上城镇化这一发展契机，房地产政策也不会立刻改变。

新政未落地，整个房地产市场在一定时间内将会产生严重的观望情绪。从目前市场的反应来看，今年的市场将可能出现“先抑后扬”的局面。受“新国五条”影响，地产开发商可能会选择尽快出货。

此次新政中，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。这一策略目前饱受争议，其实这项政策不是现在推出的，杭州一直在实行20%的差额税。它造成的最直接影响，是二手市场的“震动式”效应，甚至比新房市场受到的影响都剧烈。

专家认为，一部分买房群体会受到打击，但市场有博弈行为，即使卖方把所有的税费成本转嫁交给买方承担，根据市场的选择性，买方也可以不买。随即二手市场的供应可能会减少，甚至很多房主会选择持有出租的方式来缓和局面。

也有不少人认为，二手房交易成本的上涨，将会导致新房价格快速上涨，其实不然，新政细则虽然已经出来了，但还没有实际落地，具体什么时候实施，在哪些城市开展，有无差别对象等因素将导致购房者的观望，开发商在这种特殊时机，有的会选择尽快出货，所以新房价格快速上涨的可能比较小。

此外，卖小换大要征20%差额税，改善性需求将严重受伤，从这一方面来看，该政策还需分化实施，以免误伤。在误伤的群体中，刚需群体尤其受关注，若“新政”一刀切，首次置业选择二手房的刚需们，置业积极性将大大降低，他们的需求将会被抑制，这对楼市的整体发展极为不利。针对当前网路上热传的各种避税歪招，假离婚、提供虚假证明等违法现象也可能随之出现。

政策调控先行，随后将会出现金融信贷政策方面的调整，按照以往的经验，银行依旧是利好的一方。

政策一般都不按市场规律出牌，所以大家心里都没底，市场无法预测，入袋为安，现金为王基本是黄金定律，而且以3月份开盘项目量来看，昆明楼市“金三”的成色还是可期的。

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