杨建伟：论新国五条政策对商业地产的冲击

2月20日，前国务院总理温家宝主持召开了本届最后一次国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，本次会议共提出五大项调控措施。一、完善稳定房价工作责任制;二、坚决抑制投资投机性购房;三、增加普通商品住房及用地供应;四、加快保障性安居工程的规划建设;五、加强房地产的市场监管力度。

这些房地产市场调控政措施，被房地产业内称为“新国五条”政策。而“新国五条”政策是对现有房地产调控政策的重申和细化，即通过抑制投机投资性购房需求，加大住房供应和加强市场监管来缓解住宅市场的供求矛盾，并稳定当前住宅房价，通过遏制房价过快上涨，以达到房地产市场健康发展的主要目的，同时也显示了中央对于房地产调控的决心。

从未来预期政策方面对房地产市场产生影响，结合当前情况看来，房价平稳上涨将成大概率事件，对于有刚性和改善性需求的购房者而言，应择机入市。对于开发商而言，则应顺应市场对刚性和改善性住房的需求调整产品组合，并合理定价。

此次“新国五条”政策的出台，虽然商业地产不在调控范围以内，但“新国五条”还是对其间接产生了一定的影响。

“新国五条”政策对商业地产利好的一面

根据以往的形式来看，当住宅市场受到抑制的时候，商业地产发展便会迎来机遇，地产开发商会加重商业项目在其开发中的比例，更有甚者直接从住宅开发转变为商业地产开发。

而“新国五条”政策也像为商业地产打了一针强心剂一般，伴随政策出台住宅市场的限购、限贷等调控持续缩紧，近一步刺激了商业地产的投资需求，有望拉动写字楼、商铺和酒店公寓的物业价值。在目前通货膨胀的压力下，市场上寻求保值增值的投资资金将从住宅市场流入商业物业市场，这对商业地产而言，是利好的一面。

“新国五条”政策对商业地产不利的一面

自近几年政策调控以来，商业地产因其可规避限购、限贷等政策，可谓是逆势生长迅猛，但“新国五条”政策通过直接打压住宅市场，也间接抑制了商业地产的发展。

目前绝大多数转型商业地产的开发商大多采用一种“以住养商”的模式，这种模式本身就暗藏风险。

、“以住养商”模式生不逢时，企业转型容易搁浅，一般开发企业的转型思路，利用住宅销售带来的现金流，来实现商业滚动的开发模式，帮助商业项目渡过养商阶段，但这种模式适合在房地产行业的上升期间。在当下住宅市场并不明朗的情况下，企业对于政策的抵御能力较弱，再遇调控，无疑雪上加霜，贸然的“以住养商”模式，以住宅反哺商业的方式，无疑把住宅和商业的风险捆绑在了一起，势必会给企业造成更大的资金运作压力，往往转型企业容易死在转型期间。

第二、用开发住宅的理念和运作团队开发商业项目，往往容易发生商业物业选址失误等问题。比如选址新城区项目，或者区域新商圈项目，目前部分项目估计过于乐观，忽略了基本的商业培育周期，对区域内大体量的同质化竞争者视而不见，此外部分商业物业难以分割到户办理产权等问题。其次过去的住宅运作团队缺少商业地产开发方面的经验，没有低成本的融资渠道，没有现代化的商业运营理念，没有商家资源，招商困难等问题，都让转型企业增加了开发风险。

总体来讲，“新国五条”政策的出台，对地产行业影响深远，在利空消息叠加下的住宅市场，和间接受影响的商业地产领域，不是简单的住宅受限，商业地产就能火爆来武断下结论的。

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